買房1年了，這一年中身邊很多朋友同學都問我很多關於買房的事，包括不限於落戶、推薦樓盤、區域、價格等等，在此把自己的買房歷程都記錄下來。
本文不涉及任何技術問題探討，當然看房期間為了獲取樓盤更多資訊自己還開發了一個樓盤評論標籤軟體，下次會專門介紹這個軟體的開發過程及思路。
本文主要以武漢購房為例，相關流程及政策都是武漢的；對想在武漢購房的小夥伴可能有更大的參考價值。
買房，多數男生都要經歷和麵對的一個事情，同時也是人生的一件大事，過程也相對於麻煩，尤其武漢買房更加麻煩，
我是從18年6月份落戶到19年5月份買到房的，前前後後接近一年才買到，並不是自己太挑，而是武漢上車太難了，經常和家裡人笑稱有錢還花不出去。
我會從初次買房比較關心的幾個點說起：落戶、網上看房、實地看房搖號等買房流程以及大家關心精裝修、房貸利率、貸款用等額本金還是等額本息、公積金等去談。
買房前後經歷1年才有著落，這1年真心很累，基本每天腦子裡想著都是房子的事，從最初的網上看房、到實地看房、提交資料、銀行定存、搶剛需名額、交認籌金、搖號、網上搶房等等。尤其搖號，沒有搖到好的號碼，前面的一切準備都白搭了，基本又得重新開始。房子一天沒買心裡一塊石頭就永遠落不到地，尤其時間越長看著價格又在慢慢的微張。因為自己計劃著第一年買房第二年買車，所以房子沒找落，車子也跟著沒找落，每次過年回老家，大家都懂的。
一、落戶
落戶，針對不是本地人並沒有當地社保的，有戶口有或武漢社保2年都可以武漢購房，武漢落戶，2017年10月看到政策說武漢針對大學生可直接落戶，然後就開始關注著如何辦理、準備材料等。第二年五月份我就在網上提交資料了，第三天就通過稽核了。全程都在網上辦理很方便，這點給武漢點個贊。拿到準遷證就開始回武漢辦理落戶手續了，幾個小時就能辦成功。辦完後我以為能拿到一個戶口簿，沒想到就給我一張A4的紙蓋個章。我當時還挺詫異就問：就一張紙嗎？不給我一個本嗎？工作人員說：對，就一張紙。後來自己網上查詢才知道，公共戶口就只有一張紙給你。但享受政策基本都一樣，沒什麼差別，管他呢，能買房就行。辦理戶口時一定要將自己的身份證重新辦理，身份證地址要和戶口所在地一致這樣才能買房。
戶口辦理完了就開始張羅著看房子，因為辦完戶口後就回深圳了，沒時間在武漢實地看房，然後就想著在網上找。
位置
看房之前位置很重要，就是你想在哪個區買房，區域位置在一定程度上決定了未來房子的價值。當然每個人考慮點不同，比如離父母近點、離工作近點、是否是學區房等等。
我當時選擇漢陽四新地區，因為網上找了很久，發現武漢三環內也就漢陽四新和洪山區的白沙洲最便宜了，二者當時均價在1.3-1.65左右。最後我還是選擇了光谷，雖然價格上比他們要貴點，但畢竟自己做IT的以後工作應該也在光谷，目前光谷的發展也挺好的，商業、交通、產業都挺不錯的。
定位
選擇新房還是二手房。或者都能接受，我當時完全不考慮二手房，第一武漢當時的二手房和新房價格倒掛很多，另外還得交不少的交易手續費等。第二，二手房多數房齡偏大，在戶型和小區上都是比較老的，自己不喜歡。這點很重要。
第二、網上看房
網上看房結合自己選擇新房還是二手房，二手房和新房在不同的APP或網站側重點都是不一樣的，所以這個決定著你以後網上搜集資訊的方向。確定好定位後去下載相對應的app、加購房群、關注買房相關的公眾號，公眾號訂閱了3、4個。反正就是蒐集各種資訊，然後就是打電話、置業顧問加微信和你介紹樓盤等資訊。還沒回武漢實地看，職業顧問就加了有10個左右了，什麼概念哈，買房這段時間刷朋友圈和刷安居客沒什麼區別了。（銷售每天會發很多廣告）公眾號也全是房子相關資訊。房子沒買到也不好刪除和遮蔽，畢竟自己還是需要掌握更多資訊的。
看新房如果還沒開盤的，一般都不知道價格多少，只能聽銷售的預計價格，但是銷售多數都會給你一個比較高的價格，比實際預測高出2-3000都有可能。買房肯定要關注價格，根據銷售給的價格看是否在自己的預算內，如果在預算範圍內就可以登記和交資料。最後篩選出來7、8個感覺比較合適的樓盤。當你看到一個不錯的盤後就想著要了解它的各方面資訊，就像喜歡一個菇涼一樣你希望瞭解她的所有。首先就是看這個盤的評論，因為評論太多為此還開發一個樓盤標籤軟體，上面提到過下次會專門講解開發過程和思路。
第三、實地看房
在實地看房之前需要把自己感覺合適的樓盤整理下，然後聯絡好每個樓盤的置業顧問預約看房日期。相同日期儘量安排比較近的樓盤，這樣能節省自己時間。看房前最好準備好要提交的資料，以便看到合適的就提交資料。關於資料具體內容下面會有介紹。
我是計劃國慶節回去看房，所以18年10月1日，我就坐火車回武漢了，沒買到高鐵是普通火車，所以2號早上才到的武漢，到了武漢就開始按照預約的樓盤開始坐公交、地鐵來找了，我第一個樓盤是“城投四新之光”，這個盤可以說當時算個網紅盤，因為賣毛坯，所以價效比是非常高的，在武漢當時毛坯是非常稀少的，很多人看和交資料。到售樓部後置業顧問直接和我說：這個盤不好買，你看你有沒有關係，如果有關係可能相對好買點。其實言下之意就是這個盤是需要交茶水的，看你自己願不願意交了，之前在網上搜集資料時就聽說過需要交茶水的。然後周邊看了，感覺好偏僻，荒蕪，離地鐵也遠。然後果斷放棄不考慮了。所以實地看房最主要就是看周圍設施、配套、交通(尤其地鐵盤很多開發商宣稱很近，一定要自己走一走看是否在合理範圍之類)、周圍有沒有還建房等等。也可以第一感覺，就是想象一下，你以後可能要一直住這個地方，能否接受。從這個樓盤出來，很多大爺大媽就圍著你說要不要看看某某盤，然後給你一些傳單。因為人生第一次看房，所以被當時的場景有點嚇住了。聽他們介紹，感覺有個還挺可以就跟著過去了，反正也是他們出叫車費。那就過去看下。有些樓盤可以看樣板間，武漢絕大多數都是精裝房，所以樣板間能看還是有必要的，因為房子買完後就是這樣子了。裝修風格材料等是否自己喜歡的。可以看樣板間的，多數離開盤不遠了。國慶我看了整整4天，看了十幾個樓盤，資料交了不少，樓盤、戶型宣傳單也裝了一袋子。但是樣板間最後可能就是賣家秀和買家秀了。
跑了那麼多樓盤其實讓我最滿意的也就一個樓盤，漢陽保利的一個樓盤，當然價格比其他的也要高點，但給我感覺品質、位置、配套也很不錯，包括已經通車的地鐵。戶型裝修設計也很喜歡。超喜歡它臥室的超大飄窗，設計的很好。其他樓盤要麼位置、配套、戶型設計等等不太滿意，保利這個盤，看的時候說預計10月底開盤。然後我就很期待，很希望能買。
優先順序排序
根據自己的優先順序排序去找房源，我個人目前對房子優先順序排序是:區域位置>交通便利>商業設施配套>休閒娛樂公共配置(公園、醫院等)>戶型>裝修(因為目前武漢都是精裝房)。目前還沒結婚，所以暫時不考慮學區房。目前武漢新房多數在100平起步，兩房的很少，新房也都是兩年後交房，精裝修為主。
第四、買房流程
確定好一個樓盤後就開始要交資料、銀行定存、搶剛需名額、交認籌金、搖號、選房等，當然這些流程並不是所有樓盤都必須要經過這些。
交資料
這是武漢買房最麻煩的一部分，武漢這邊買房登記是需要提交全套資料，戶口簿影印件、身份證影印件、房查證明(武漢是否有房)、徵信報告、銀行流水、收入證明。這是當時，不知道現在改變了沒有。很多樓盤都是要交全部才行，有的可以給他發電子檔(掃描PDF)，建議發電子檔的時候加個密碼，防止郵件發錯了，自己資訊給到其他不相關的人了。有的必須郵寄，也有必須到現場交。然後我就將相關資料都影印好了，準備了有8份。另外，如果已經結婚了，這些資料都是要準備兩個人的，所以更加麻煩。為什麼說這點很麻煩，因為交這麼多資料都還是第一步，最後能不能買到還相差很遠。而有些資料不可能有那麼多份，比如收入證明、銀行流水等，這些他們都是要原件的，不收復印件。很多盤交資料，最後都沒買成。我是不明白，我房子都沒買到交這麼多資料做什麼？等我買到了再交也不遲吧。什麼身份證影印件、戶口簿影印件、房查這些提前交能理解，因為你們要做資料稽核看是否滿足購房條件。但是其他的就感覺沒必要了。
銀行定存
部分樓盤需要，有些樓盤會讓你提前在某個指定銀行圈存，我接觸的幾個都是要定存10W，定存的話這錢還在你銀行卡中，只是被鎖定了，不能支配使用。凡是要定存的必須要按照他們去辦，否則剛需資料都不會提交，如果要看樣板間，也是要交定存才行的。到開盤了，開發商會解除定存，這時候錢就可以使用了，這點也感覺很討厭。當然不是所有樓盤，只是個別開發商喜歡這樣做。
搶剛需名額
部分樓盤需要，具體得看樓盤，我前後經歷了4個樓盤的搶剛需名額，有些樓盤還是喜歡這樣玩，時間一般在離開盤前1個月左右。
先說下武漢購房剛需優先政策，也就是給武漢無房無貸的家庭提供的，政策是熱門區域(後湖、漢陽四新、光谷東、白沙洲等)在銷售面積小於140平米，單價低於2W的房源比例100%給剛需優先選房。其他地方是剛需則是80%房源。當然這個政策是不斷的在變，最開始面積沒這麼大，也不是100%房源。當然這也對於剛需來說是非常好的，這麼做的話就能減少很多人和你競爭房源。
什麼是搶剛需名額，也就是說很多人都報名了，最後我只給剛需一定名額，需要你在網上提交資料來搶。和秒殺差不多，指定時間開放系統，線上提交一些資料。慢了就搶不到，這一點我是很討厭的，直接按照收資料的時間來篩選不行嗎？這樣也公平。從技術角度來講，這種搶名額開發商完全可以作弊的，比如他會提前針對每個意向客戶做標籤，全款、貸款、公積金、大面積等等，然後根據標籤來決定你是否能提交成功。我當時參加了4個樓盤搶剛需名額，只有一個搶到了，也是我挺喜歡的樓盤保利這個。之前參加多個一直沒搶到，這次竟然搶到了，還是自己特別滿意的樓盤，當時別提有多高興，好像自己已經買到房似的。但武漢買房沒那麼簡單，搶到剛需名額只是第一步，比如樓盤這次剛需房源(小於140平單價2W以下)只有200套，那麼剛需名額就有300個甚至更多。意思就是，一開始可能500人交資料，最後搶到剛需名額的300人，這300人再去搖號，然後按照搖號順序去選房，房子卻只有200套。
交認籌金
我認籌金交了有3次，前面幾次都沒買到，19年3月份是最後一次交，同一個樓盤交了後，本期沒買到，可順延到下期開盤。如果沒確定和考慮好買這個盤就不要交認籌金。
在樓盤拿到預售證以後開發商就開始通知客戶交認籌金了，當然這也是有法律規定的，開發商只有拿到預售證以後才能進行收取認籌金，不然是違法的。認籌金10W，一般都在這個範圍，當然不同開發商和不同地方，認籌金也不盡相同。交認籌金一般有兩種方式，現場繳納，或者對公轉賬都行。有些樓盤必須要到現場才能繳納，不能對公轉賬。有些盤如果叫人代繳認籌金還得各種證明，還需要到gzc(部落格園敏感詞彙)去開。我保利的這盤就是叫我媽去幫我繳納的。認籌金我認為是很扯淡的，認籌金交了又不一定能買到，因為要搖號、搶房。沒買到開發商承諾會在7個工作日內退還到你賬戶，但實際沒那麼快，我經歷的是1個月後才退給你的，還是在我不停的催促下。這一個多月開發商是不會給你任何利息。這裡還有個問題，如果這一個月之內，你買到其他盤了，準備要交首付的時候，你發現前一個開發商10W還沒退給你！
認籌金交了，如果你選到房了但後來後悔不想買，這個時候開發商是不會退還認籌金的，所以交認籌金和選房的時候一定要考慮好。尤其選房的時候，這個樓層是否是自己喜歡的，選到房的這棟位置是否靠近馬路邊等。如果沒有看到自己喜歡的樓層和樓棟建議不要選，不然選了後進退兩難，買了感覺後悔，不買認籌金又不能退。如果選到房了，不買的話，認籌金一般不會退。除非自己沒有選到房。
搖號
只有交了認籌金才能參加開發商的剛需搖號和選房。也就是認籌金是必須第一步，前面介紹了武漢的剛需政策，是剛需才能參加搖號。一般搖號是在開盤前一天進行，搖號是在武漢的gzc(部落格園敏感詞彙)搖號進行，具體政策可以網上查詢，搖號後會有個搖號順序名單。前面提到剛需房源有100%和80%等差異，不同地方政策不一樣，如果是80%房源，這個房源也是進行搖號的，比如滿足剛需房源是100套，但是給剛需優先選房的配比如果是80%，那麼需要對100套房源進行搖號，搖出80套房號，用來給剛需優先選房。如果搖到好的號碼買房基本就定了，像我參加搖號都參加4、5個樓盤的搖號，其中我買到的這盤都是搖號3次才買到的。其中看到很多人因為搖號原因買房2年了都沒買到滿意的樓盤，也有第一次參加搖號就買到了。比如我們盤有幾個鄰居就是這樣的。
選房
終於到最後一步了，剛需搖號後第二天會開盤，開盤就是選房了。現在90%都是網上開盤選房，選房系統一般在這個時候才開放，在開盤前一天或者前幾個小時，會讓你提前登入系統熟悉選房流程，以及瞭解具體每個房號價格，也可以進行收藏。這裡暫且成為預選房，也叫模擬選房，這裡一般會在指定時間模擬2次左右，選房流程前面說到搖號，比如300人參加搖號，通過搖號的方式為每個人生成一個順序號，比如張三1號李四2號以此類推。所以搖號後你會知道你在第幾號。選房系統會匯入搖號順序，通過序號來限定你的登入。比如10:00開盤，此時序號1-10號的人可以登入進去選房。等到10:01分，序號為11-20的可以登入系統。也就是每一分鐘可以登入10個號碼的。有的間隔是30秒，這個不用我們自己算，系統會根據你序號來倒數計時你能登入時間，等倒數計時完了你就能登入進去選房了。保利這個盤，我搖號比較靠後，所以等我進去基本沒有房源了，有的話也是1-3層的，我也就沒選了。保利的選房系統還很坑，在預選房時登入時沒有驗證碼，選房也就很快完成。但是到了正式選房的時候登入就有驗證碼了，驗證碼是算術計算，比如22-?=4，類似這樣的驗證碼，因為正式選房都會有點緊張，畢竟是搶房。這時候再碰到這樣驗證碼人就有點慌了，後來買到這個盤選房是沒有驗證碼，還算挺好。
網上和群裡有好多代搶的。我幾次沒選到，當時也想找代搶，但是後來想想沒有搖到好的號碼都是白搭。代搶都說網速快，專業搶房軟體等。在搖號面前都沒用。我甚至懷疑他們也是手動搶，碰運氣。畢竟他們也沒誰能保證100%搶到。一般代搶房根據樓層、單價等進行定價的，一般價格在3k-2w不等。挺好，就幫別人碰個運氣，碰到了就拿這麼多錢，什麼付出都沒。沒搶到也沒什麼損失，當然網上還有很多人相信搶房的。我自己也想破解搶房系統，但是他們系統都是在開盤時才開放，其他時間都是關閉的，都進不去更別想去研究他們了。
選到房後，就是籤認購協議、交首付、辦貸款、籤購房合同，一般都在1-2個星期之內完成。籤購房合同因為需要備案，所以時間可能要久點。一般是要本人到場，我當時是讓別人代簽的，但是需要gzc(部落格園敏感詞彙)開證明，我深圳開的證明400多塊。第一次做公證，感覺他們真賺錢。
第五、需要關心的問題
房貸利率
房貸利率18年看房的時候是上浮30%，也就是4.9*1.3=6.37，當時是全國最高，當時我一直在關注武漢貸款利率政策，畢竟上浮30%確實很高，這麼高其實就是我們說的高位接盤。心裡是一直盼著能降低一點，有幸到19年5月份的時候利率是上浮20%，也就是5.88,當時也是全國最高。現在房貸利率都是LPR，不再有基本利率一說了，以前的基本利率4.9就是現在的LPR，LPR每個月都有變化，目前最新的好像是4.65,每個地方政策不一樣，還是會在LPR上進行加點。不清楚目前武漢加點多少，即使和我們一樣上浮20%，那現在也是4.65*1.2=5.58,相對於比我們還是要優惠一點點的。
交首付的時候就要辦貸款手續了，銀行工作人員會來售樓部，會讓你籤一堆字，你也沒時間一個個去看，畢竟很多人都等著。看好自己利率以及還款日期，還有選擇等額本金還是等額本息就行。
公積金貸款
武漢公積金政策，目前武漢公積金貸款最高是70W，在18年12月份的時候開始實施了異地公積金貸款政策，貸款金額和本地一致，也就是武漢除了武漢本地公積金以外也可以使用外地公積金貸款，是隻要你有武漢戶口，在非武漢繳納了公積金有6月就可以使用公積金貸款了。異地公積金暫時不能進行商轉公，大家都知道使用公積金買房本來就很難，即使你是本地公積金，很多樓盤都不願意使用公積金貸款，對開發商來說收款慢。開發商一般都是和銀行合作，會故意刁難你使用公積金。現在異地公積金政策執行了，開發商和銀行更加不願意使用，很多直接說，有政策但是沒辦理過，暫時不能使用。當然我也見過使用異地公積金成功在武漢買房的，當然就是屈指可數了。這個真得看開發商和銀行了。當然手續也是非常麻煩，想使用的可以自行網上了解，反正我是沒用到，隨著時間推移應該會有更多的可以用異地公積金買房。
貸款用等額本金還是等額本息？
貸款時會讓你選擇等額本息還是等額本金的方式，兩者差別相信大家都有了解，銀行預設是等額本息。
選擇等額本息
1、我個人認為如果貸款金額不多比如50W及以下，那就選擇等額本息吧，因為即使選擇等額本金最終利息也相差不大。等額本息每月能少還不少。
2、如果等額本金月供不在承受範圍之內，或者自己有較穩定的投資渠道，意味著你可以將等額本金每月多還的錢拿去投資，並且收益大於銀行貸款利息。
選擇等額本金
如果貸款金額很多，並且等額本金的月供在你目前承受範圍之內，可以選擇等額本金。並且自己目前沒有什麼其他投資渠道，或者投資收益甚微。
等額本金相對於來說對有提前還款計劃的來說更有優勢。
貸款時間
貸款時間，能選擇30年最好，因為這可能是你唯一能享受貸款期限最長並且商業利息最低的一次貸款。當然貸款年限和利息也是息息相關的，年限越長利息越多，所以這個得自己根據實際情況考慮和平衡。
自己不是搞金融的，以上都是個人愚見。
關於精裝修
前面講過武漢現在90%都是精裝房，原因也很簡單，最近幾年限購限價厲害，開發商多數都是從裝修進行溢價。所以因為限購原因，多數城市都開始賣精裝房了。武漢精裝修價格是按照毛坯價格來定的，毛坯低於1W,精裝修不能高於2000,1w-1.5w精裝修不能高於2500，毛坯1.5W-2W精裝修不能高於3000。以此類推，最高不高於5000。開發商收取3000一平的裝修費用，實際可能1500都不到。但目前武漢的精裝房水分很大，裝修效果和質量特別差，以至於武漢曾經經常有精裝修維權事件，曾經還有個上過熱搜的，一個女的在新房裡哭泣等。
精裝修面積也是按照全套面積來算的，也就是公攤的面積也計算在裝修面積裡面了，這真的很坑，但是沒辦法。另外精裝修價格是單獨計算的，精裝修部分價格有些樓盤是不能貸款的，必須全付，能貸款的樓盤最高也只能貸款10年，且利息高於房貸利息，很不划算。你首付時是毛坯最低30%加上精裝修所有費用，這樣相對於其實提高了購房門檻。房管局備案時只備案毛坯價格。精裝修是另外籤的補充協議，裡面全是開發商無責條款，無論他裝修的怎麼樣都不能找他。
好訊息是最近剛看到武漢新政策出臺，精裝修價格和毛坯價格直接統一計算和貸款，不再單獨分開了，也就是按照毛坯加精裝修的總價進行首付和貸款。全部在裡面，一起享受最高30年貸款。備案價格也是毛坯加裝修的，就是你購房的所有總價。我們當時備案的價格只有毛坯的價格。
如果能買到毛坯房還是最好的，價效比非常高，並且還能按照自己喜歡的樣式進行裝修，但往往都很難買到。
關於價格
從我看房到買房經歷來看，目前價格還是在上漲。尤其開年後的樓盤備案價。我18年就開始看房到19年買到，這中間均價漲了1000，基本80%樓盤都漲了，今年新開盤也看到多數在漲價，當然每個地方都不一樣，當然剛需族買房還是越早越好。
第六、總結
1、首先要明確自己的需求是什麼？投資or自住？投資更多考慮以後的增值，自住更多考慮居住的舒適性等。兩者有相同點但但也有差別。
2、找準自己的定位，自己更加看重什麼？比如區域、交通、學校、商業、戶型、裝修風格等等。最好有一個優先順序的排序，可以參考上面我的排序。
3、沒有100%完美的房子，如果有那就天價的房子，一般的房子缺點或多或少都有點，優點大於缺點就好，根據自己的優先順序排序滿足了最重的的就行。永遠不要太過於糾結某些缺點。
4、買房還是越早越好，一方面能早買早享受，二目前國內價格多數一二線城市價格還是微漲或持平。