一、經營貸的基本概念和發展歷程
首先，我們要知道什麼是經營貸？
這裡我們所討論的“經營貸”全稱為房產抵押經營貸，是指借款人以自己名下的房產作為抵押物，向銀行或其他金融機構申請的用於企業經營活動的貸款產品。這類貸款的主要目的是為小微企業主或個體工商戶提供流動資金支援，幫助他們解決經營過程中的資金需求。
我們捕捉經營貸定義裡的關鍵內容：一是以房產作為抵押，二是向銀行或其他金融機構申請貸款，三是資金用途用於企業經營。
也就是說其設計初衷是為了幫小微企業解決融資難的問題，
經營貸因其有抵押物，具備利率低、期限長、用款方便等優點，而被廣泛違規用在其他地方，例如炒房。
隨著抵押經營貸的利率越來越低，抵押經營貸與房貸之間的利差越拉越大，市面上開始出現用經營貸來置換按揭的操作方式，很多中介打出誘人的廣告來吸引按揭買房購房者做轉貸，但現實遠沒有中介所吹噓的那麼美好，其中暗含的坑一個接著一個。
二、為什麼會暴雷？經營貸的風險因素分析
經營貸的風險因素多種多樣，其中抵押物估值的波動是關鍵因素之一。
一言以蔽之：就是房價下跌了，且短時間內好不了。
那麼之前價值一千萬的房產抵押出來八百萬，現在房價跌到八百萬，即使按照八成計算最多也就能抵押六百四十萬，至少還需要補足其中一百六十萬的差價才有續貸的可能。
三、為什麼市面上的銀行中介會鼓吹經營貸
咱們再說回經營貸置換按揭貸款，之所以會形成這樣一條產業鏈，其中必然是有非常大的套利空間，抵押經營貸動輒年化三點幾的利率對比房貸年化5點多年化6%，其自然是存在2%左右的利差。
不然為什麼貸款中介打出那種300萬30年房貸置換後節省169萬利息的廣告會那麼吸引人，這可是實實在在節省的錢呀，真金白銀省下來了。
但是即使如此我之前仍然是不推薦大家去用經營貸置換按揭貸款，因為如此操作最終的結果更多的是中介賺取了高額服務費，客戶實際上並沒有節省多少利息，還留下來一大堆爛攤子等著客戶處理。
1.過戶過來的空殼公司要維護吧？
2.三年先息後本到期續貸過橋要錢吧？（中介又可以再賺一筆）
3.銀行後面審查這筆貸款或者政策變化無法續貸了呢？
4.還有就是現在面臨的房價下跌的續貸轉貸問題了。
四、續貸時之前省下的利息，會讓你連本帶息全吐出來
經營貸的風險就是在續貸這一塊：
常規操作是，客戶在經營貸掉頭的時候，需要一次性將錢全部還清，然後銀行這時候會根據房子當前的市值，重新借一筆錢給客戶，還是以上面那個客戶為例子，房子原價200萬，當時做到七成，就是200*0.7=140萬，現在市值150萬，做到七成則是140*0.7=98萬。
更直白點，客戶掉頭的時候，需要準備140萬，然後只能重新貸出來98萬，這中間的42萬就會為難住很多客戶！
一般客戶的解決辦法就三種：
①自己攢錢，攢了140萬出來，少了的這42萬，只能自己認了。
②以前是到外面找資金，給自己過橋，但現在的情況是，人家過橋方一算賬，借你錢，後面你卻還不了，人家就不願意借了，這時候客戶卻又需要掉頭，只能申請網貸、信貸等等。
③躺平也就是暴雷。
第一種方式，自然是最好的，少了42萬，但眼面前的問題終歸是解決了。
第二種方式，說到底是一種飲鴆止渴，因為信貸的還款時間往往都不長，客戶很容易就進入以貸養貸狀態，債務會像滾雪球一樣，越滾越大。
第三種方式，就是選擇躺平，結果往往是自己被起訴，一輩子辛苦努力賺來的房子也會沒了。
這裡已經沒有空子可以鑽了！
有些朋友就會有疑問了，不是有一些銀行額度可以做到8成，甚至9成嗎？
沒錯，確實如此，但歸根到底這還是一個經濟賬，市值150萬的房子做到9成的額度，150*0.9=135
表面上看這個差額就小很多了，畢竟42萬我拿不出來，但5萬塊錢我還搞不定嗎？
還真不一定！
這是因為經營貸的特殊性！
我們從A銀行轉到B銀行，中間必然涉及到墊資，做材料，這中間也肯定會產生一系列費用。
實際換算下來，客戶所需要支付的費用遠不止五萬。
另外當下環境你能找到轉貸的銀行嗎，你能搞定銀行的中介和工作人員嗎，人家最多放8成，但是是給你放的嗎，你怎麼敢保證就一定可以拿到8成或者9成。
你是要把A銀行的結清才可以走B銀行的流程的，過橋期間高額的利息，和中間的風險不用我多說吧。另外走流程的時候會不會卡你，一下卡你一兩個月，疼的你哇哇叫。最後要是批下來還行，要是最後你給批了5成，我看你怎麼弄，或者要是最後流程給你駁回了，你就叫天天不應叫地地不靈了。