房屋簽約總流程
1．籤約(到交易中心查詢房源狀況)
2．公證（買賣雙方如是境外人需合同公證，或買方是境外人士還需貸款合同公證）
3．賣方還貸（無貸款跳過）
4．辦理貸款（瞭解清楚是：商業貸款還是公積金組合貸款，買方不貸款跳過）
5．過戶（貸款批貸後辦理過戶手續）
6．領取買方產權證
7．放款（不貸款跳過）
8．交房（結清餘款及水、電、煤、有線、管理費、電話、維修基金、戶口遷出），簽署房屋交接單
備註：在交房前應保證業主將上述各項屬業主繳納費用全部結清，並出具相關證明，才能將餘款交付給業主。
上述8項二手房買賣的交易程式為大致主要步驟，若交易中出現下列條件，則按提示操作：
1）賣方房屋無抵押（則跳過步驟2）
2）買賣雙方均為國內人士（則跳過步驟2中的公證）
3）買方不貸款（則跳過步驟4）[@more@]

步驟一、簽約（簽約前買賣雙方必須提供的物件）

簽約或轉意向的房屋，若產權證中未標註權利限制，則由中介方憑產權證至房地產交易中心對產權進行查詢（上述手續為保障交易安全的必須程式）查詢費用為30元/次。確認產權無查封等異常後方可。
1、買方提供
身份證原件、私章（共有人均需提供），境外人士需提供護照。
2、賣方提供
1）（商品房）產權證原件、權利人的身份證原件及私章
2）（售後房）產權證、同住人員情況表、購買協議（物業管理公司提供）權利人的身份證原件及私章，境外人士需提供護照。
3、買賣雙方有代理人的情況下
需要提供委託公證書原件（需要公證）及身份證明，若買賣雙方是在境外，委託書需經中國駐該國領事館認定後到上海市公證處翻譯後方能使用，若是臺灣省的公證書，則需到上海海協會確認蓋章後方為有效。
4．買賣雙方為公司
賣方提供：企業法人營業執照、企業程式碼證、公司章程、董事會決議、法定代表人的身份證明、（若有代理人則提供公司出具的委託書、委託人身份證）
買方提供：企業法人營業執照、企業程式碼證、法人身份證明及身份證

步驟二：賣方還貸

1、賣方自行還貸條件
1）賣方還貸時間超過1年，如未滿1年，違約金為剩餘貸款利息的3‰（每個銀行情況不同，需與賣方貸款銀行確認後為準）。
2）賣方向銀行申請還貸，並取得銀行批准
3）辦妥還貸手續後，取回他項權利證明及抵押登記登出申請書（銀行處），另加產權證原件及他項權利證明及抵押登記登出申請書，至房地產交易中心辦理登出抵押登記，登出時間為7個工作日。
2、賣方無力還貸，需收取買方首付款後或需由買方出具高於總價30%以上的現款代為還款的，為保證賣方專款專用，要求將買方的現款直接付款到賣方銀行以保證專款專用。

步驟三：公證

1、簽約的房屋，在產權證無權利限制的情況下，買賣雙方若其中一方涉及外籍人士，則該買賣合同需經上海市公證處進行公證（公證後的房屋無需查詢），在簽署合同當場由中介方安排相關公證人員。
2、買賣合同公證費為合同價：0.25%+350元
3、貸款合同公證費：貸款額*0.3%

步驟四、辦理貸款（流程、相關條件、稅費）

首先需明確買方貸款方式：如：純商業貸款，公積金貸款，公積金與商業組合貸款。
1、公積金貸款或商業貸款流程

公積金查詢或房產評估
確定貸款額度及年限
簽訂借款抵押合同
審核
通過
鄰取房產證及抵押證
有補充公積金的，最高可貸30萬元只有本市繳存住房公積金、第一次購買自住住房的職工才能享受，若已經使用公積金貸款的，則第二次購房不能使用，若在繳納公積金中拖欠三個月以上未繳納的或繳納未滿一年的或上次使用貸款還清未滿一年的均不能享用公積金貸款。相關細節見公積金使用辦法。
2、貸款方提供
（公積金賬號）、收入證明、婚姻證明、戶口簿、私章、（公司提供營業執照影印件），身份證明
3、費用
1）評估費：詳見附件，需要評估
2）貸款合同公證費：貸款額*0.3%

步驟五、過戶（資料及出證時間）

1、上海市房地產交易中心
1）賣方提供
產權證、身份證（未成年人提供有效獨生子女或學生證）或護照、若代理人需提供有效委託書及代理人身份證。並影印二份
2）買方提供
身份證（未成年人提供獨生子女證或學生證）
3）中介公司提供
申請表、買賣合同四本、買方若貸款（另提供借款抵押合同、抵押申請書、委託書）
出證時間：25個工作日左右

步驟六、辦理房地產權證

1、過戶手續當日，在各項手續齊全的情況下，房地產交易中心出具過戶資料收件收據
2、買方在收到領取產權證的通知後，憑過戶當日交易中心出具的收件收據領取產權證

步驟七、辦理抵押權證

1、房地產權證辦妥
2、買方憑產權證及他項權證申請銀行放款：
1）純商業貸款放款約5個工作日
2）純公積金及組合貸款放款時間以公積金管理中心放款為準。

步驟八、放款

1、原則上放款至賣方帳號為主
2、房款交接地點：中介公司
步驟九、交房
中介方陪同買賣雙方進行交接手續，並辦理水電煤有線電視維修基金管理費用結清。簽署《房屋交接單》。

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二手房交易詳細稅費表（獨幢別墅、花園洋房、商鋪、辦公樓）
案名：總價：建築面積：
買方：
契稅：總價（）萬×3%= 元稅務局收共計：元
交易手續費：（）平方米×2.5元= 元交易中心收
印花稅：總價（）萬×0.05%+5元（產證印花）= 元交易中心收
配圖費：25元登記費：100元/套交易中心收
佣金：總價（）萬×1%= 元（在簽訂買賣合同時一次性支付）中介公司收
按揭手續費：
評估費：總價（）萬×0.1%= 元（總價包括150萬內）評估公司收共計：元
抵押登記費：200元交易中心收
(外籍人士)買賣合同公證費；總價（）萬×0.25%+350= 元公證單位收共計：元
(外籍人士)借款合同公證費：貸款額（）萬×0.3%= 元公證單位收
利率：貸款年限：月還款額：貸款銀行：
賣方：
綜合稅：總價（）萬×5%= 萬元稅務局收共計：元
土地增值稅：增值額（）×（）－扣除專案金額×（）稅務局收
交易手續費：（）平方米×2.5元= 元交易中心收
印花稅：總價（）萬×0.05%= 元交易中心收
佣金：總價（）萬×1%= 元（在簽訂買賣合同時一次性支付）中介公司收
(外籍人士)買賣合同公證費：總價（）萬×0.25%+350= 元公證單位收
土地增值稅計算方法：
1、土地增值稅的徵稅物件為花園住宅、商鋪、辦公樓。2、個人轉讓花園住宅，以取得的收入減除土地增值稅規定扣除專案金額後的餘額，為增值稅，按四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%）計徵土地增值稅。3、對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用花園住宅，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計徵土地增值稅。4、花園住宅居住年限起始時間的確定，與營業稅規定的房屋購買時間確認方法相同。5、非居住用房的轉讓（包括商鋪、辦公樓）仍按原徵收規定執行。
注：土地增值稅計算的公式：
A）增值額未超過扣除專案金額50%的，四級超率累進稅率為30%，需繳交的土地增值稅額：增值額×30%
B）增值額等於或超過扣除專案金額50%但小於100%的，四級超率累進稅率為40%，需繳交的土地增值稅額：
增值額×5% －扣除專案金額×5%
C）增值額等於或超過扣除專案金額100%但小於200%的，四級超率累進稅率為50%，需繳交的土地增值稅額：
增值額×5% －扣除專案金額×15%
D）增值額超過扣除專案金額200%的，四級超率累進稅率為60%，需繳交的土地增值稅額：
增值額×5% －扣除專案金額×35%
稅費計算篇
一、普通住宅的稅費計算---參考附表1
二、獨幢別墅、花園洋房的稅費計算---參考附表2
三、廠房、寫字樓、商鋪的稅費計算（？）
二手房交易詳細稅費表（二手房、商品房）
案名：總價：建築面積：
買方：
契稅：普通住宅總價（）萬×1.5% 稅務局收
非普通住宅總價（）萬×3%
交易手續費：建築面積×2.5元交易中心收
印花稅：總價×0.05%+5元（產證印花）交易中心收
配圖費：25元登記費：100元/套交易中心收
佣金：總價 ×1% （在簽訂買賣合同時一次性支付）中介公司收
按揭手續費
評估費：總價 ×0.1% （總價包括150萬內）評估公司收
抵押登記費： 200元交易中心收
(外籍人士)買賣合同公證費:總價 ×0.25%+350 公證單位收
(外籍人士)借款合同公證費:貸款額×0.3% 公證單位收
利率：貸款年限：月還款額：貸款銀行：
賣方：
營業稅：不足5年住宅總價×5.55%= 元稅務局收超過5年(含五年) 普通住宅免徵收超過5年(含五年) 非普通住宅總價－購買價（）萬×5.55% = 元
交易手續費：（）平方米×2.5元= 元交易中心收共計：元
印花稅：總價（）萬×0.05%= 元交易中心收
佣金：總價（）萬×1%= 元（在簽訂買賣合同時一次性支付）中介公司收
(外籍人士)買賣合同公證費: 總價（）萬×0.25%+350= 元公證單位收
買賣雙方如有境外人士另需：
賣方提供：夫妻雙方身份證，婚姻證明，產權證，私章，戶口本
買方提供：夫妻雙方身份證，婚姻證明，收入證明（稅單），私章，戶口本
買賣雙方中如有未成年人則需提供戶口本/出生證明
境外人士需提供護照

房屋簽約總流程

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