重慶市前市長黃奇帆退休以後，受聘擔任復旦大學特聘教授，定期給師生做講座，介紹他對中國經濟的看法。
他的12次講座，去年彙整合書出版了，書名叫做《分析與思考：黃奇帆的復旦經濟課》。
我最近讀了以後，發現他在講座中經常引用各種數字，而且會解釋了背後的經濟邏輯。怎麼理解各種經濟指標，怎麼用它們指導經濟政策，講得深入淺出，我覺得很有價值。
下面就是我從書中摘錄的一些片段，相信可以幫大家更好地看懂中國經濟。
一、金融業產值
中國經濟的一個嚴重問題是，金融企業的產值過高。金融業增加值佔 GDP 的比重是百分之八點幾，全世界最高。世界金融業產值佔全球 GDP 是5%左右。這個比重過高，意味著金融業吃掉了其它產業的利潤。
但是，如果僅僅統計中國的銀行、證券、保險的金融增加值，其實也就是4%--5%。多出來的3%是非銀行的金融企業形成的，包括信託、小貸、保理、擔保公司、財務公司、網際網路金融公司、私募基金等。
現在銀行的貸款利率一般在7%，到了信託公司，貸款成本一般都在12%以上，到了小貸公司就會上升到18%--20%。層層上升的資金成本，導致實體經濟融資難、融資貴，利潤就這樣轉移到了金融業。
目前，中國企業的總負債是 GDP 的160%，這個負債率也是全球最高。企業的收入大量用於還本付息，侵蝕了利潤，使得再投資擴大生產的資金不足。
二、運輸成本
中國的貨物運輸成本佔 GDP 的比重是15%，美國、歐洲都在7%，日本只有百分之五點幾。
為什麼運輸成本這麼高？舉一個例子，我們有十幾萬公里的鐵路，這些鐵路花掉近10萬億元的資金建設，卻只運輸了中國全部貨物的6%。其餘的94%，汽車大體上運了84%--85%，飛機、輪船、管道運輸也運一些。因為把貨物轉到火車上很麻煩，大家都走公路汽車運輸。汽車燒的是油，火車用的是電，汽車運輸成本是火車的3倍。這是非常大的浪費。
三、人口
中國原來是勞動力過剩，近幾年發生了重大變化。
2012年以後，每年退休的人員平均在1500萬人左右，但每年能夠上崗的勞動力，不管農村的、城市的，新生的勞動力是1200萬左右。實際最近五年，我們每年少了300萬勞動力補充。也正因為這個原因，這五年中國GDP增長率從原來的11%--12%增長下降到6%左右。
GDP 增速的下降，本身會導致失業增加。GDP 增速每下降一個點，會減少200萬就業人口。現在，GDP 增速下降了4--5個點，本來應該有500萬、1000萬下崗工人，但是為什麼沒有出現呢？就是因為中國的就業人口在減少。
四、農民工
減緩勞動力減少的一個方法，是讓農民工在城市落戶。
我國城市職工一般60歲退休，農民工一般幹到45歲左右，年齡再大，沿海城市的企業一般就不招聘他了。農民工本來可以幹到60歲，現在只幹到45歲，就回鄉去了，少幹15年，就等於就業工齡少三分之一。
戶籍制度改革以後，允許農民工在城市落戶，不僅是改善農民工待遇的問題，同樣也是生產力的問題，可以增加人口紅利。哪個城市把農民工的城市化戶籍制度做好，就會為這個城市贏得10年、15年的人口紅利。
五、農作物生產
目前，中國每年生產6.6億噸農作物，進口1億噸。加在一起，中國14億人一年要吃7.6億噸農作物。
進口的1億噸包含8000多萬噸大豆、300多萬噸小麥、300多萬噸玉米、300多萬噸糖、豬肉 + 牛肉 + 其他肉類的進口，也有幾百萬噸。簡單算起來，四個三四百萬噸，加一個8000多萬噸，總進口量約1億噸。
我們自己生產的6.6億噸農作物裡面，6億噸是糧食，相當於1.2萬億斤，為了便於計算，假設一畝地年產1000斤，那麼大體需要12億畝土地。然後，蔬菜、瓜果一類的農產品大體上需要耕地6億畝，剩下的還有2億畝土地種飼料。算在一起，一共是20億畝土地。
2億畝土地種飼料是不夠的。每個人每年平均來說，不管你吃雞肉、兔肉、豬肉、牛肉，大體40公斤左右。那麼14億人，就需要500多億公斤肉產品，相當於5000多萬噸。按照1噸肉要4噸飼料轉化，所以就需要2億多噸飼料。還是按一畝地1000斤來算，需要4億畝到5億畝土地。可是，我們只種2億畝，這就是為什麼會進口8000多萬噸大豆。
全世界能夠用作貿易的大豆就那麼一點數量，相當大的一部分已經被我們買來了。再想多進口也多不了，也還是八九千萬噸，最多充其量到1億噸。
六、耕地
我國的耕地從20世紀80年代的23億畝，減少到現在不到20億畝。過去幾十年，平均每年有800萬畝耕地轉化為城市建設用地，再加上一些計劃外徵地，每過十多年，全國就要用掉1億畝耕地。
從保證糧食安全的角度看，我國每年人均口糧消費約為150公斤，肉禽蛋奶摺合飼料糧人均300公斤左右，按13.7億人口規模和耕地畝均360千克糧食單產計算，就需要17億畝耕地。再加上蔬菜、水果需求，20億畝耕地就顯得捉襟見肘了。我們國家有一個判斷，為解決中國13億多人的吃飯問題，至少需要18億畝耕地，這是必須守住的底線，是國家安全所在。
七、建設用地
為了國家戰略安全考慮，我國城鄉建設的土地供應逐步收緊，2015年供地770萬畝，2016年700萬畝，2017年計劃供應600萬畝。
建設用地的增加，會導致耕地的減少。但是，過去一兩百年大規模城市化程式中，全世界的一個普遍現象是，各國的耕地不但沒減少反而有所增加，這是為什麼呢？
原因在於農村，由於居住分散，一個農民在農村的宅基地等佔地平均為250平方米，在城裡的佔地平均為100平方米。人口集聚到城裡後，農村的宅基地等建設性用地會大幅度減少，使得農村耕地數量相對增加，所以沒有出現耕地短缺的問題。
但是，中國農民由於兩頭佔地，進城後，農村的宅基地和建設用地沒退出，城市又為其匹配了建設用地，所以全國耕地總量不斷減少。所以，當農民在城市落戶以後，他在農村的佔地可以給予補償，重新轉為耕地。
八、房地產用地
國家每年批准的建設用地中，約有三分之一用於農村建設性用地，比如水利基礎設施、高速公路等，真正用於城市的只佔三分之二。
城市用地又一分為三：55%左右用於各種基礎設施和公共設施，30%左右給了工業，實際給房地產開發的建設用地只有15%。這是三分之二城市建設用地中的15%，攤到全部建設用地中只佔到10%左右，這個比例是不平衡的。相比歐美國家工業用地一般占城市建設用地的15%，商業和住宅類住房用地一般佔25%左右的情況，我們工業用地配置顯然佔比太高，擠佔和壓縮了住宅用地。
從區域上看，全國好不容易有15%的城市土地供應，可作城市住房用地，是不是人多的城市多供應一點，人少的地方就少供應一點？但是，政府有時是逆向調控，對大城市有意控緊一點，流入人口多土地卻拿得少，中小城市反而容易得到支援，用地指標會多一點，造成了土地供應在城市間的不平衡。
九、城市土地供應
一個城市的土地供應總量，一般可按每個居民100平方米來控制，100萬城市人口就供應100平方公里。
城市人口與土地供應米，應該爬行釘住。你這個城市有本事把人口集聚到500萬，如果以前只給了你350平方公里，今後若干年內每年就逐步增加土地供應，補上這個缺口。不能根據長官意志，計劃未來有城市人口500萬，現在才200萬，就要500平方公里，結果今後十年裡真的給了你300平方公里，你300萬人沒來，或只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了一些人，這個土地的錯配，誰負責？
一個城市的可開發用地假如是1000平方公里，按照國際慣例應該是有1000萬人。其中，400平方公里用於住房，工業用地有200平方公里，剩餘的400平方公里是公園、綠化設施、學校等。如果1平方公里工業用地的產值有150億--200億元，那麼200平方公里就有三四萬億元工業產值。
我們現在1000平方公里的城市，工業用地一般會佔到30%--40%，達到300--400平方公里，工業產出卻不高。再加上，基礎設施、公共設施又佔掉40%多一點的土地，最後住房用地，可能只有10%--15%。住房土地一緊張，土地價格就高。
十、城市建設用地的分配
人均100平方米的城市建設用地，該怎麼分配呢？不能都拿來搞基礎設施、公共設施，也不能都拿來搞商業住宅。
大體上，應該有55平方米用於交通、市政、綠地等基礎設施和學校、醫院、文化等公共設施，這是城市環境塑造的基本需要。
對工業用地，應該控制在20平方米以內，每平方公里要做到100億元產值。現在一些城市，工業用地投入產出比太低，每平方公里甚至只有20億--30億元工業產出，浪費太嚴重，一定要摳門一點，提高剛性約束，把過去太慷慨的工業用地倒逼下來。
這樣就會有25平方米用於房地產開發，比過去增加供地10平方米。其中，20平方米用於建商品住宅，5平方米用來搞商業開發。夠不夠呢？如果1000萬人的城市，1000平方公里建設用地，就可以搞50平方公里的商業設施用地，200平方公里的住宅用地，相當於2億平方米，如果容積率平均1∶2，就是4億平方米，1000萬人口的城市，人均住房這樣就可以達到40平米。
因此，要改變以往為了 GDP 大手大腳招商搞工業，工業用地佔比太高的問題，應該把城市用地20%用於住宅開發、5%用於商業開發，這個比例作為法律規則確定下來。
十一、固定資產投資
對一個城市而言，正常情況下，每年固定資產投資不應超過 GDP 的60%。如果GDP有1萬億元，固定資產投資達到1.3萬億元甚至1.5萬億元，一年兩年可以，長遠就會不可持續。
固定資產投資不能全部拿來投資造房，否則就無法持續健康發展。一個城市的固定資產投資中，房地產投資每年不應超過25%，即不應超過 GDP 的15%。這裡有一個基本邏輯，房地產投資最好不超過 GDP 六分之一。
正常情況下，一個家庭用於租房的支出最好不要超過月收入的六分之一，超過了就會影響正常生活。買房也如此，不能超過職工全部工作年限收入的六分之一，按每個人一生工作40年左右時間算，"6--7年的家庭年收入買一套房"是合理的。
一個國家也是如此，投資在房地產上面的錢，最好不超過 GDP 的六分之一。在地產發育期，房地產投資高潮時佔比不超過25%，在房地產供應達到高峰，進入平衡期時，控制在15%左右。
一個地方一年固定資產投資是1000億元，房地產投資佔了600億元，這個地方肯定到後來就是泡沫，變成了"空城""鬼城"。如果這個地方投資是1000億元，房地產50億元都沒有，那麼就會造成房地產短缺，也會造成房地產價格上升。
十二、房地產業的問題
中國房地產行業有幾個問題。
（1）房地產貸款過高
2011年，全國人民幣貸款餘額54.8萬億元，其中房地產貸款餘額10.7萬億元，佔比不到20%。這一比例逐年走高，2016年全國106萬億元的貸款餘額中，房地產貸款餘額26.9萬億元，佔比超過25%。也就是說，房地產佔用了全部金融資金量的25%，而房地產貢獻的GDP只有7%左右。
另一方面，2016年全國貸款增量的45%來自房地產，一些國有大型銀行甚至70%--80%的增量是房地產。從這個意義上講，房地產綁架了太多的金融資源，導致眾多金融"活水"沒有進入到實體經濟。
（2）地方財政依賴房地產收入
這些年，中央加地方的全部財政收入中，房地產稅費差不多佔了35%，乍一看來，這一比例感覺還不高。但考慮到房地產稅費屬地方稅、地方費，和中央財力無關，把房地產稅費與地方財力相比較，則顯得比重太高。全國10萬億元地方稅中，有40%也就是4萬億是與房地產關聯的，再加上土地出讓金3.7萬億元，全部13萬億元左右的地方財政預算收入中就有近8萬億元與房地產有關。政府的活動太依賴房地產，地方政府離了房地產是會斷糧的，這也是失衡的。
（3）土地拍賣價格過高
現行的土地拍賣制度是價高者得，會不斷推高房價。土地價格往往是房產的三分之一，地價是1萬元，房價就是3萬元。因為一個人一般在城裡面需要分配100平方米土地，其中包括小區裡的道路綠化等公攤面積，他個人的住房面積也就是40平方米，佔到三分之一多一點。
所以大體上，樓面地價不要超過當期房價的三分之一。如果一地塊周邊房價1萬元/平方米，地價拍到3300元/平方米就要適可而止。如果地價每平方米賣到3萬元，那房價就是每平方米9萬元。政府需要在這個地方加以注意，假如這個地方現在的房子是每平方米3萬元，如果樓面地價賣到1萬元，批租以後這周圍的房子不會漲價；但如果樓面地價賣成2萬元了，人家一算賬，地價2萬元房價可能以後五六萬元。那現在每平方米3萬元的二手房聞風而漲。
十三、房地產業的三個總量
任何一個地方造房子要控制住"三個"總量。
（1）商品房
一個城市的人均住房面積40--50平方米，1000萬人就是4億--5億平方米。這四五億平方米當然包括了過去幾十年形成的存量房。假如老房子已經有3億平方米，就新建2億平方米商品房。人口擴張的趨勢，決定了商品房建設總量。
（2）寫字樓
一個城市大體上，每2萬元 GDP 需要1平方米寫字樓。如果是1萬億元 GDP 的大城市，就需要5000萬平方米寫字樓。這包括所有企事業單位的辦公樓，比如學校、醫院、企業、事業單位的辦公樓。對大城市而言，每平方米寫字樓成本高一些，其資源利用率也會高一些，大體按每平方米4萬元 GDP 來規劃。
（3）商鋪
大體上，每2萬元的消費品零售額對應一平方米商鋪面積。如果這個城市每年全部的商業零售額是5千億元，造了5000萬平方米商鋪，那麼一半就會供過於求，閒置過剩。這裡面的邏輯是這樣的，2萬元的零售額產生的毛利，去掉成本和房租以後，剛剛能平衡。如果一平方米商鋪達不到這個銷售額，就會虧本。
十四、公租房
城市的公租房建設應把握好五點。
（1）總量上，大體按照覆蓋20%的城市人口，人均20平方米來配套，100萬人口的城市建400萬平方米就夠了。
（2）服務物件包括進城農民工、新生代大中專畢業生和城市住房困難戶，這些物件特徵明顯，核定容易。
（3）同步配套醫院、學校、派出所、居委會等公共服務設施和機構，一步到位。
（4）集聚區佈局合理，公租房與商品房大體形成1∶3搭配，學校、醫院等公共設施共享，不能把公租房變成貧民窟。
（5）合理收取物業費，一般定價為同地段商品房的50%--60%，租金佔低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般城市較低收入的群體，一對夫妻月收入有5000多元，就不會有太大的租房壓力。
十五、房地產業的未來趨勢
過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量，差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。那麼今後的十幾年會怎麼走，是保持現狀每年17億平方米，維持十多年，還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？
我的判斷是今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會繼續增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長，或者負增長。十幾年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。
房地產業發展放慢，原因有下面幾點。
一是城市化率增長放慢。在未來十幾年將從現在的60%大致漲到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現象，城市人口增速放緩，還要每年增長10%、20%是不可能的，城市的人口紅利也會淡出。
二是舊城改造總量減少。經過20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會逐步淡出，總量會大規模減少。
三是人均住房面積基本不增加。內地這30年造房子，新造了200多億平方米，加上過去幾十年各類地產積累的存量房共有300多億平方米，給7億多的城市居民居住，已經可以滿足一人40平方米了。
四是住房質量提高。2012年，住建部下發了一個關於住宅和寫字樓等各種商品性房屋的建築質量標準，把原來中國住宅商品房30年左右的安全標準提升到了至少70年，甚至100年。這意味著從2010年以後，新建造的各種城市商品房，理論上符合質量要求的話，可以使用70年到100年，這也就是說老城市的折舊改造量會大量減少。假設這個城市有10億平方米的房子，如果按30年計算，那麼每年會折舊三十分之一，差不多3000萬平方米要拆了重造。現在如果變成了100年，每年的折舊平均也就變成1000萬平方米了。
在今後十幾年的長週期裡，中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量的時代結束了。
（完）