淺談房地產專案的規劃設計管理 （轉）
改革開放30多年，房地產開發10多年，在任何一個大城市都建造了數百萬方的多層、別墅、小高層、高層、超高層建築。這樣多的建築應該造就相當數量的設計大師和著名的開發商，然而，效果並不竟然。
縱觀房地產開發專案，市場對建築師的評價：“設計千篇一律，缺乏創造力，意念落後，沒有地域感、新鮮感和時代感。”
而設計師則對房地產商的評價是：“實施別人的原始創意、情思和預謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建築。”
在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建築師往往成了批評物件。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負設計的責任。
在房地產開發的實踐中，常常可以碰到“一個好的規劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個專案”的情況。為什麼會出現後一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎麼畫就得怎麼畫，最後的結局是專案失敗，設計師承擔罪名。
從房地產開發營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個專案的成敗命運。那麼，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什麼？
一、 規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主幹道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閒視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從使用者的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面佈局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
二、 設計必須符合專案定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。
專案定位是一個專案的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社群，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在裡面佈置什麼“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕牆，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一箇中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離專案定位的情形。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤專案成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃專案時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步遊玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋後紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
四、 計在條件許可的前提下，應該儘量考慮專案營銷的方便。
營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向於實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型透過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設定，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在一個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。
功能分割槽必須明顯：（1）、確立三大分割槽理念：動態靜態分割槽、工作空間和生活空間分割槽、公共和秘密空間分割槽在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。
而在那些戶型比較一般的專案上，就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。
“先做賣相”的觀點，堅持要求專案開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個佈置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多專案在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、 劃設計除了遵循專業規範以及技術要點之外，還應儘量考慮中國傳統建築景觀學說的基本禁忌。
一般來講，容積率、建築密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建築景觀學說，很多設計師都不大瞭解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關於路衝、角衝、門衝等等基本禁忌，都是隻要稍加註意，就可以完全避免的，關鍵在於設計師必須懂得這些基本禁忌。
一般來說：“一個專案成敗的70％在於前期策劃。”這個前期策劃中，所有關於專案定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案裡體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證專案成功的必備前提。許多專案在規劃設計上費了兩三年的功夫，最後一舉成功，絕對不是偶然的。
六、發展商與建築商的關係
在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建築師面對的是開發商的市場，建築師自然要迎合開發商的口味。建築師是開發商的設計顧問，在均衡開發專案與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建築師市場顧問，在提供精確的市場化對建築設計的要求後，使建築師的創作最終切合使用者需求的脈搏。
七、選好建築師的技巧
建築是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收後，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建築師。選建築師的原則：不重關係重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）。
八、發展商與建築師的交流
發展商與建築師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建築師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建築師必須有組織協調能力，並在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖； 開發商應當給予相應寬鬆的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。
前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關係到專案建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建築師應主動和開發商聯絡溝通，儘量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和昇華。
建築師還必須協調和和統領各個工種的關係，加強相互的溝通和協調，使建築設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建築師必須始終不懈貫徹設計意圖，瞭解不同工種的配合。這也是一個建築師綜合能力的體現。
限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建築師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建築高度干預太多，難出精品。
九、策劃師與建築師
在過去是兩點成一線，發展商直接找會畫圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然後賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。
現在應該是發展商、策劃師、建築師三點成一線的時候了，成功的建築師必須瞭解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建築師更加了解市場的需求，同時對於政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關係。策劃師有比建築師更多的時間、更多的機會去接觸、瞭解民眾、市場、購房者的心理。或者說，瞭解民眾是策劃師的一種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在瞭解房屋市場的有效需求上，為建築師提供說法，不至於讓不明白市場需求的建築師設計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。
策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去後還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。
策劃師把市場調查結果、分析的結果、決策的結果告訴發展商，並與發展商共同研究。在有決策權的發展商同意後，策劃人再去找 .[@more@]
縱觀房地產開發專案，市場對建築師的評價：“設計千篇一律，缺乏創造力，意念落後，沒有地域感、新鮮感和時代感。”
而設計師則對房地產商的評價是：“實施別人的原始創意、情思和預謀、為別人莫名的觀念拐扭自己的建築。”
在現實中，當設計出現問題，或者設計未達到預期的目的時，建築師往往成了批評物件。這是因為，只有設計師才是專業的設計者，設計人員應該負設計的責任。
在房地產開發的實踐中，常常可以碰到“一個好的規劃設計方案，為營銷預設了賣點和賣相”、“一個設計方案害死一個專案”的情況。為什麼會出現後一種情況呢？究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當作一支筆，讓他怎麼畫就得怎麼畫，最後的結局是專案失敗，設計師承擔罪名。
從房地產開發營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個專案的成敗命運。那麼，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什麼？
一、 規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主幹道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閒視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從使用者的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面佈局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
二、 設計必須符合專案定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。
專案定位是一個專案的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社群，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在裡面佈置什麼“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕牆，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一箇中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離專案定位的情形。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤專案成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。”以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃專案時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步遊玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋後紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
四、 計在條件許可的前提下，應該儘量考慮專案營銷的方便。
營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向於實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型透過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽臺的設定，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在一個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。
功能分割槽必須明顯：（1）、確立三大分割槽理念：動態靜態分割槽、工作空間和生活空間分割槽、公共和秘密空間分割槽在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、臺階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。
而在那些戶型比較一般的專案上，就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。
“先做賣相”的觀點，堅持要求專案開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個佈置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多專案在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、 劃設計除了遵循專業規範以及技術要點之外，還應儘量考慮中國傳統建築景觀學說的基本禁忌。
一般來講，容積率、建築密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建築景觀學說，很多設計師都不大瞭解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關於路衝、角衝、門衝等等基本禁忌，都是隻要稍加註意，就可以完全避免的，關鍵在於設計師必須懂得這些基本禁忌。
一般來說：“一個專案成敗的70％在於前期策劃。”這個前期策劃中，所有關於專案定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案裡體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證專案成功的必備前提。許多專案在規劃設計上費了兩三年的功夫，最後一舉成功，絕對不是偶然的。
六、發展商與建築商的關係
在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建築師面對的是開發商的市場，建築師自然要迎合開發商的口味。建築師是開發商的設計顧問，在均衡開發專案與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建築師市場顧問，在提供精確的市場化對建築設計的要求後，使建築師的創作最終切合使用者需求的脈搏。
七、選好建築師的技巧
建築是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收後，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建築師。選建築師的原則：不重關係重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）。
八、發展商與建築師的交流
發展商與建築師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建築師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建築師必須有組織協調能力，並在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖； 開發商應當給予相應寬鬆的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。
前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關係到專案建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建築師應主動和開發商聯絡溝通，儘量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和昇華。
建築師還必須協調和和統領各個工種的關係，加強相互的溝通和協調，使建築設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建築師必須始終不懈貫徹設計意圖，瞭解不同工種的配合。這也是一個建築師綜合能力的體現。
限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建築師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建築高度干預太多，難出精品。
九、策劃師與建築師
在過去是兩點成一線，發展商直接找會畫圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然後賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。
現在應該是發展商、策劃師、建築師三點成一線的時候了，成功的建築師必須瞭解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建築師更加了解市場的需求，同時對於政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關係。策劃師有比建築師更多的時間、更多的機會去接觸、瞭解民眾、市場、購房者的心理。或者說，瞭解民眾是策劃師的一種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在瞭解房屋市場的有效需求上，為建築師提供說法，不至於讓不明白市場需求的建築師設計出的房屋，就象舞臺上走來走去的模特而遠離民眾。
策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去後還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。
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