內容摘要：
房地產開發專案可行性分析，至關重要，是進行其他工作的前提。主要參考市場分析、對地區的影響性、專案效益、融資能力、環境評價、經濟評價等，開始的可行性分析，可能促使專案成功，也可能導致專案流產，不可行的專案以後很難執行，可能導致專案失敗，造成不可估量的損失，雖然專案可行性分析會耗費很長時間，但會迴避很多不利情況。應綜合考慮各方面的情況，作出專案可行性分析報告，分析各種不利因素，作出正確決策，為專案計劃提供相應的前提，提供便利條件。

關鍵詞：市場研究經濟分析環境分析

1、市場研究
分析當地區域是否存在房地產專案產品需求，抽樣調查要比較客觀的進行分類，要理性化；客戶群的市場率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或寫字樓及商業設施，客戶群的地區差異，當地政策如何，土地出讓價格怎樣，現在土地成為房地產企業發展壯大的一個軟肋，只有經過了詳細的市場調查以後，才能有一個客觀分析的基礎。
2、建築方案的擬訂
開發專案產品，規劃設計方案很重要，它關係到專案的造價、以後的銷售情況是否順利，還要考慮區域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產品方案、擬建規模、建設地點，專案的預測進度安排，本企業資源情況、建設條件、協作關係的初步分析等。建築方案需要房地產企業各個部門進行充分的市場研究分析後，在此基礎上企業各個部門溝通達成共識後，由房地產企業提出建築方案概要書，通常建築方案要經過詳細研究反覆論證，拿出幾套方案經過綜合對比，選擇最適合的。經過對比以後，找出平衡點，做出最佳選擇。
3、專案開發的SWOT評價
實施一個專案前，要進行優勢、劣勢、機會、威脅四項分析，本開發專案具備那些房地產企業開發產品不具有的獨特品質，同類專案產品那些具體方面更具有優勢；開發本專案產品具有那方面的劣勢，怎樣避免或彌補，如果經過平衡收益超過風險或劣勢所造成的後果，專案也是可以開展的；專案的機會也很關鍵，何時進行，目前同企業的整體發展戰略是否一致，是否對企業市場佔有率有一定影響，本專案是否存在現實良好機會是要經過平衡的。威脅分析意味著風險存在，專案開展前進行風險分析，制定風險應對措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那麼專案的實施可能性就要受到限制；這四個方面既要單一分析，又要統一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結論。
4、專案經濟分析
專案的開發造價，投資估算、建設條件及開支情況，都應有一個大致的分析，制定資金籌措設想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，採取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風險最小，是採取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個最佳化組合策略問題。對專案產品的前期投資估算是很重要的，進行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現金流量表，考慮資金收入和支出的時間差，測算專案最終收益，測算償還貸款能力，看自身應付能力是否能夠達到，以分析專案的實施可能性。
5、專案開發環境分析
主要是2個環境，一是國家大環境；時刻了解國家宏觀政策，注重及時分析，現在好些房地產企業均設立了國家政策研究員，專門搞這項研究，以應對政策風險，進行企業內部調整，以適應國家政策對其影響。象現在實施的國家七部委聯合出臺的竭制房價八條新政，就需要各個房地產商制定相應的應對措施，調整自身合理架構。最佳化內部管理機制，不斷增強企業競爭力。二是市場環境；市場環境主要是區域分析和相應外部房地產企業競爭情況，研究專案產品是否適合在當地開發，同行業在區域內的市場佔有率及競爭力，合理制定相應計劃，分析專案的影響力和資金情況。進行可行性分析，避免無所謂的風險。

專案的可行性分析是其他開發過程的基礎條件，只有資訊正確且充分，才能得出客觀公正的結論，看專案是否值得向下面進行；否則欲速則不達，極有可能造成不可彌補的損失。
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房地產開發專案可行性分析（轉）

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