房地產之專案管理（轉）

房地產產業鏈很長，包括前期策劃分析、徵地、拆遷、規劃、設計、施工、預銷售、產權登記發證以及物業管理。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、辦理專案立項和規劃的相關手續；工程建設階段，是指房地產開發專案從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產經營，是開發商透過對開發房地產的銷售、出租和抵押實現預期投資收益的行為。

　　房地產商的戰略規劃是靠“專案”去實施的，而“專案”的實施則是要靠戰略規劃來指導的。可見，房地產商的所有專案都是圍繞公司的願景、使命及戰略而展開的。那麼，如何才能高效地完成一系列專案而使公司的願景、使命及戰略得以實現呢？答案是------現代專案管理。

　　現代專案管理的核心思想是相關利益者“都”滿意，如客戶、員工、公司、供應商、承建商、政府等。而實現上述目標的關鍵是團隊績效與專案經理的大局觀、溝通協調能力以及處理各種衝突的能力。

　　專案的生命週期可以分為四大階段，即概念階段、規劃階段、實施階段及結束階段，專案的不同階段其專案管理的內容是不相同的。

　　概念階段的主要任務是根據公司的戰略規劃選定專案並確定專案是否可行。

　　規劃階段是對可行專案作好開工前的人財物及一切軟硬體準備。
　　實施階段是按計劃啟動實施專案工作。
　　結束階段是專案結束的有關工作。
　　當然，專案的各個階段沒有嚴格地分開，在執行時經常是交叉進行的。

　　下面簡單闡述一下房地產開發專案各階段主要工作內容。
　　
一、 概念階段
　　
1． 根據公司的整體戰略規劃選定專案（公司高、中層參與），然後，由投資規劃部或擴充部對選定專案進行初步和詳細可行性研究並制訂專案商業計劃書。
　　2． 請相關專家、學者對專案進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出專案建議書。
　　3． 透過公司決策層批准進入下一階段。
　　本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通並請相關專家、學者對專案進行評估與論證以確定專案的可行性。
　　
二、 規劃階段
　　
　　1． 確定專案總負責人（重點專案）。
　　2． 確定專案經理。
　　3． 確定專案組主要成員。
　　4． 確認專案的有效性（專案最終產品的範圍界定、實施方案、質量標準的確定、專案的資源保證、專案經費及現金流量的預算、專案的工作結構分解、專案政策與程式的制訂、風險評估）
　　5． 提出專案概要報告（營銷、物業等機構參與）。
　　6． 透過公司決策層批准進入下一階段。
　　本階段的工作重點是確定專案經理並與專案組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然後對專案的有效性進行論證。
　　
三、 實施階段
　　
　　1． 建立專案組織。
　　2． 取得土地使用權（可以在第一、二階段）。
　　3． 制訂專案計劃（專業性、可行性）。
　　4． 透過專案（規劃）設計、工程招標、招標採購、監理招標、物業招標等展開專案營銷。
　　5． 透過規劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協調貫穿整個專案實施過程）。
　　6． 合同管理（質量、費用、進度、範圍、安全等控制）。
　　7． 專案銷售（嚴格培訓、統一說法、不留後遺症、展示開發商的文化等）。
　　8． 水、電、氣、智慧化、網路、商業等進場。
　　本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優秀的規劃設計院、承建商、供應商是高品質產品的保證）、搞好與政府各部門之間的關係、協調各部門之間的關係及進場時間、按現代專案管理的技術嚴格控制質量---成本---進度、專案的銷售等。
　　
四、 結束階段
　　
　　1．專案驗收（單體、消防、人防、環境、水電、裝置等），辦理備案證。
　　2．物業公司對專案進行接管驗收。
　　3．配合物業公司交房。
　　4．專案清算。
　　5．資產清理。
　　6．文件總結。
　　7．對整個專案進行評估總結，為其它專案作準備。
　　8． 解散專案組。
　　9．對專案組成員的考核延長2～5年。
　　本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業公司交房、對整個專案進行評估總結，為其它專案作準備。

　　當然，大多數地產商是對專案群進行管理。這就要求分管專案的總負責人有高超的管理專案群的能力。同時，還要求公司有較完善的規章制度與之配套。

　　現行的房地產專案管理模式，主要可分為部門制、公司制、純專案制和專業管理制等四種。部門制專案管理按照專案開發流程，一般設定擴充、工程、財務、裝置材料、銷售、辦公室等部門，根據專案的實際情況按矩陣模式設立專案部，也是大多數地產商所採用的一種模式。公司制專案管理，多從事單一專案的運作。純專案制專案管理是地產商根據專案開發情況，設立若干個專案部。專案部實行獨立核算，對專案的經營效益負責，這種模式對地產商的規模要求很高，但這是以後的發展趨勢。專業管理公司專案制是在完成專案前期開發和策劃定位、建築設計後，委託專業管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜。以上模式的選用是根據地產商的實際情況來定的。

　　房地產專案管理系統也跟ERP、CRM等其它企業管理資訊系統相同，由許多功能模組組成，一般包括進度計劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。對應四種不同的組織結構，房地產專案管理系統可以採取如下對應的應用模式：部門制，在公司內部應用，各個職能部門配置相關的操作許可權，實現其相關的業務職能；公司制，投資商與公司聯合應用，相關部門或職能崗位配製相關的操作許可權；純專案制，各個專案部建立不同的資料賬，從公司的角度考慮各個專案部之間資金、人力資源的平衡；專業管理公司制，以投資商為核心，建築公司、銷售公司等協助應用。 管理資訊化的建設對地產商是非常重要的，它能夠有效提升其管理水平，具體表現如下：

　　以專案生命週期理論為基礎，透過計劃、跟蹤和控制來實現對房地產專案的動態管理。計劃對專案成功的重要作用，透過制訂詳細、完善的計劃來指導專案的實施；在實施的過程中隨時蒐集專案的進度資訊，將實際進度與計劃進行對比，對存在的偏差及時予以糾正，切實保證專案的工期、成本和質量。

　　實現對房地產專案的多角度、多要素管理。房地產專案管理涉及的要素眾多，既包括人、財、物的管理，也包括時間、採購、合同、質量的管理。專案管理資訊化後，可以以科學的專案管理模式實現對這些要素的整合管理。

　　能有效實現專案各方的溝通與協調。房地產專案涉及的組織和人員眾多，除業主方之外，還有設計方、監理方、施工方、材料裝置供應商等。專案有關各方可以透過網路可隨時獲取相應資料，及時、準確地溝通協調，從而有效縮短專案週期，降低專案成本。

　　實現與企業財務系統的完美對接。在房地產專案中，隨時掌握資金的需求、供應、使用和回款情況，保證資金動態平衡是至關重要的。透過對資金計劃、到位、支出和回款情況的全面把握，隨時提供專案資金狀況，幫助業主實現資金平衡，降低專案風險和成本；透過財務介面與企業的財務系統實現完美對接，可以滿足專案財務管理的需要。

　　有機整合銷售管理功能，使銷售資金納入整個專案資金流。銷售是房地產專案的重要環節，它不僅要實現對銷售業務的支援，更重要的是要使銷售計劃、銷售資金與專案整體的資金計劃和現金流量協調，並進行相關財務處理。

　　除此之外，專案管理軟體提供了眾多成熟的專案管理工具和方法，如責任矩陣、甘特圖、網路圖、關鍵線路法、掙值分析等。這些工具和方法在專案管理實踐中廣泛應用，是提高專案管理水平的有效手段。

　　房地產專案管理資訊化是圍繞專案管理工作內容展開的，由於組織結構不同，導致企業資訊化的應用模式的不同。

　　還有，地產商內部各部門間的高效合作（打破本位主義）是至關重要的；專案的風險管理也很重要。

　　總而言之，企業管理及專案管理的關鍵是------系統思考與溝通。[@more@]