房地產開發專案啟動和計劃階段的主要風險（轉）

房地產開發專案，本身就是一個專案，因此，房地產開發專案就有專案的一些屬性，一次性，有明確的開始和完成時間，所有是暫態性的；房地產開發專案是獨特的產品、服務或結果；同時房地產開發專案又是一個漸進的認識過程、定義過程和明細的規劃設計、施工圖設計過程、實施過程和工程交驗過程。

由於房地產開發專案具有上述特性，因此，房地產專案在開發目過程中，具有很多不確定性，所以房地產專案風險無處不在。

首先，我們找出在房地產開發專案生命週期啟動和計劃階段的10大風險。然後對專案兩階段主要風險的應對措施。

啟動：是組織承諾批准專案或專案階段。

對於一個房地產開發專案這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產市場調查、購房者心理分析、開發專案市場定位。
這一階段的可交付成果是：地塊選擇評估報告、房地產開發專案可行性研究報告。
這一階段的風險是：1、地塊、地段選擇失誤，2、地塊價格與價值相背離，3、地塊不利於設計規劃，4、地塊整治費用太大，5、市場調查內容與地塊適應的業態出現偏離，6、調查的方法和途經有誤，7、調查物件有誤，8、購房者心理和行為分析出現偏差，9、產品的市場客戶群判斷失誤，10、產品市場定位失誤。

在主要風險識別出來後，緊接著進入評估過程，風險評估包括定性評估和定量評估，對評估出來的風險按其對專案影響的得失量大小進行排序。對排在第1位的風險，建議採取規避手段進行解決。當然對風險應對措施與專案發起人對風險的態度和風險承受程度有關，因為高風險常伴隨高回報。專案啟動階段識別出來的風險，在整個專案中，均屬於高風險。在採取如下應對措施：規避、轉移、緩和、接受的選擇中，要特別小心謹慎。如專案地塊選擇失誤，將導致專案在後續運作過程中，處於被動局面。在房地產開發專案中，這一階段特別重要。因為，任何一個房地產開發專案都是將做從未做過的事情，所做計劃工作的多少，必須與公司的規模和專案的規模相適應。如某公司有意投資房地產開發專案，首先決定要開發的專案量有多大，這必須與公司的資金實力匹配；其次是地塊的選擇，為了從經營角度和運作角度考慮，在地塊選擇時，最好選擇三個以上不同地塊，分別對它的相關經濟指標和技術特性進行前期初步比較，同時與三個土地提供單位進行洽談。

計劃：界定和改進目標，從各種備選的行動方案中選擇更好的方案，以實現所承擔專案所要達到的目標。
在計劃階段的風險是，1、對公司的經營戰略理解不透；2、專案開發的目標（質量、進度、成本）設定不準；3、缺乏歷史資訊；4、開發專案無準確的產品描述；5、沒有工作分解結構（WBS）；5、專案開發的約束條件（人員、資金、技術、裝置等）識別不夠；6、無備選方案或備選方案雷同；7、專案團隊人員缺乏相關的技能和知識；8、資訊溝通不暢；9、高層不支援計劃工作；10、對計劃的本身認識有誤。

界定目標，在房地產開發專案中，如何界定目標？首先，必須明確公司的戰略意圖，公司戰略大致分為：維持型戰略、發展型戰略、衰退型戰略、退出型戰略。知道了公司級的戰略定位，開發專案的戰略定位。再進一步明確業務層的競爭戰略和職能層的職能支援戰略，如採購戰略、生產開發戰略、房地產營銷戰略、物業管理戰略、財務戰略、人力資源戰略、開發專案的技術戰略、品牌戰略等。在瞭解上述戰略的基礎上，識別專案開發的目標。

因此，目標是為戰略服務的，具體操作方案、運作措施是為目標服務的。沒有目標的運作措施是無源之水、無本之末。他們的關係是：公司戰略→專案戰略→業務戰略（職能戰略）→目標→實現目標的方案或措施。

從各種備選方案中選擇最好方案，就是多方案比較和決策的過程。在房地產開發專案中的理解是：多候選地塊比較；多策劃單位比較；多策劃方案比較；多規劃設計單位比較；多規劃設計方案比較；多施工圖設計單位比較；多種結構形式比較；多種設計用材比較；多個監理實施單位比較；多個施工單位實施比較；多個承包模式比較；多個合同形式比較；多種施工方案比較；多種付款形式比較；多種結帳方式比較等等。

以實現承擔專案所要達到的目標，就是在進行房地產專案開發時，專案團隊在理解專案投資人的開發戰略後，準確的設定總目標。並針對專案總目標根據專案實際情況對目標進行細分，從而制定實現分目標的方法和措施。所有的方法和措施是一個動態的管理過程，它隨專案的階段發展而作適當的調整。但專案總目標一經批准，就應該保持不變。
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