近年來，隨著消費的不斷升級，消費者對旅遊住宿的需求也越來越多樣化。民宿作為一種新型的非標準住宿業態，站在了旅遊業創新升級發展的風口，開始在全國各地蓬勃興起。那麼，民宿產業是否適合規模化發展？一旦投資過熱，會不會造成供給過大？帶著這些問題，本文對各地民宿產業展開了調查。
發展迅速 數量爆發式增長
在浙江淳安縣千島湖的湖邊、山塢間，民宿產業星羅棋佈。元旦期間，距離縣城10分鐘車程的千島湖鎮屏湖村鄉韻農莊，車輛川流不息，遊客歡聲笑語不斷，農莊老闆方朝璽正熱情招呼著前來就餐的遊客。“2013年，我辭掉了網際網路公司銷售的工作，回鄉經營民宿，利用網際網路營銷手法，生意很快紅火起來。如今，我們村大多數村民都開始吃旅遊飯，民宿從4家增加到48家，戶均年收入超過30萬元。”方朝璽說。
千島湖屏湖村的火爆場景只是各地民宿產業發展的縮影。記者瞭解到，國內目前已形成了滇西北民宿群、川藏線民宿帶、湘黔桂民宿群、海南島民宿群、浙南閩北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗連區民宿群、珠三角毗連區民宿群、長三角毗連區民宿群、浙閩粵海岸民宿帶等11個民宿群帶。
資料顯示，2010年至2015年間，各地民宿數量呈爆發式增長。尤其在旅遊資源豐富的地區，民宿數量更是幾何式增長。僅廈門一市，民宿就由2006年的13家擴充套件到2015年的1800多家。
民宿產業火熱的背後，是相關政策環境在逐漸放寬。2015年10月出臺的《浙江省旅遊條例》，明確鼓勵城鄉居民利用自有住宅或者其他條件興辦民宿和農家樂，並將其納入政府機關、企事業單位的會務等採購範圍；2015年11月，國務院辦公廳釋出《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，提出“積極發展客棧民宿、短租公寓、長租公寓等細分業態”，將這些業態定性為生活性服務業，為非標準住宿經營模式提供了法律支撐；2016年2月，《北京市人民政府關於促進旅遊業改革發展的實施意見》中明確，將推廣“北京人家”模式，支援城鄉居民利用自有住宅依法從事旅遊經營活動。
在採訪中，多位民宿業內人士表示，近年來，越來越多的創業者、酒店企業和資本力量盯上這個“香餑餑”，紛紛進入民宿經濟領域。比如，如家、綠城、綠地等企業均已開展實質性的投資佈局；國內知名的民宿連鎖品牌，如花間堂、宛若故里、幸福時光等品牌民宿管理公司也紛紛開始了連鎖擴張。
如家酒店集團負責人表示，2016年3月，如家正式啟動民宿運營，以合作形式將符合條件的民宿業主納入旗下品牌“雲上四季民宿”。同時，在全國8個城市簽約了33家民宿作為樣板店試點系統運作和管理模擬。此後，將會在滇、蘇、浙、滬、瓊、閩、桂等地重點佈局。
門檻不高 入住率冷熱不一
民宿的蓬勃發展，證明了其巨大的市場潛力，不少人和資本開始蜂擁而至。然而，記者調查發現，目前，我國民宿入住率冷熱不一。一些聲名鵲起的民宿一房難訂，而一般的民宿入住率不足50%，雙休日還有些客人，工作日幾乎無人光顧。
那麼，究竟什麼地方適合做民宿呢？業內人士指出，最好是臨近主力消費市場，例如“北上廣深”這樣的一線城市。還要有一定的自然資源，這是基本條件。進一步的要求是能有一些歷史文化底蘊，讓遊客能夠有精神上的探索和享受。
應該說，金鴻傑是幸運的，以上開民宿的條件他都選對了。民宿經營一年多時間，已經開始盈利了。
2014年，金鴻傑和朋友合夥開了南棲江南文化主題會所。金鴻傑說，他幾乎是踩在浙江西塘“民宿潮”的尾巴上走出了這一步。房子是西塘原住民的祖屋，大的格局沒變過，但裝修和設計卻花了重金。盤下來這個院子，加上修理重灌一共花了180多萬元。現在，南棲民宿在整個西塘來看屬於中高檔，標價每間房每天380元至680元不等。
但是，不少民宿業主卻深陷“前期投資巨大、租金快速上漲以及同質化競爭”的泥潭。在採訪中，多位經營者表示，現在做民宿越來越難了，以前一年幾萬塊錢的租金這幾年漲到數十萬元，改造費用也是水漲船高，兩三百萬元只能改造四五個房間。加上淡旺季差異，如果不上規模，單體已經很難賺錢。
在採訪中，記者還發現，不少民宿在經營上存在著類似房地產行業的投機行為。一些民宿客棧經營方在租賃物業後經營不到一年，藉助民宿市場的紅火和地理位置優越，將酒店客棧經營權溢價20%左右轉讓，這有悖於民宿業的可持續發展。
如家集團調研資料顯示，目前，我國民宿參與門檻比較低，很多投資人和企業都在做，有很多品牌，單體規模都非常小，大約80%都不賺錢，能有20%的盈利就不錯了。
連鎖民宿“千里走單騎”的創始人王冠說，剛開始時，他們只做口碑營銷，因為酒香不怕巷子深。但慢慢地，民宿越來越多，幾乎遍地都是，“逼得我們不得不推銷自己”。
北京旅遊委相關負責人說，由於進入門檻低，現在市場上民宿的同質化比較嚴重。“數量多了就是在重複模仿，造成資源浪費，也會涉及水資源、環境容量、可持續發展以及交通問題等。競爭加大帶來的價格下降也勢必導致服務質量下降。”
精品缺失 亟待品牌化升級
在走訪中記者發現，許多民宿雖在地理位置上可以看得見山望得見水，紮根鄉村，但卻總讓人感覺少了一些“鄉土味”。而這種味道並非只靠周邊環境便能激發，也不是單單依靠黃泥牆、豬圈房的建築可以營造。在基礎設施尚不完善的大環境下，許多民宿或許做到了遠離城市，但本質上卻遠遠未實現迴歸鄉村的初心。
中國旅遊研究院院長戴斌認為，設計層面的不足是制約民宿發展的重要方面。他指出，一幢民宿最吸引人的地方，一定是激發了遊客對當地文化生活方式的好奇，精緻民宿和精品民宿是有區別的。精品民宿將“在地元素”做到極致，而目前國內缺乏真正有文化、有內容的精彩設計。
除了設計層面的不足外，在法律法規方面，儘管國家的支援態度很明顯，但具體到地方，相關法規仍然滯後。
在雲南大理經營民宿的李翔不無抱怨地說，現在不少房屋業主會對民宿經營方的租金要求一漲再漲。更有甚者，會出現有房屋業主在合同租賃期未滿的情況下，將民宿產權收回自己經營。由於民宿存在法律界定不清晰以及產權和經營分離等問題，民宿經營者和業主的矛盾將會越來越多，不利於民宿業可持續發展。
北京市旅遊委副主任於德斌認為，一直以來，公安部門從特種行業管理的角度出發，要求民宿旅遊從業者必須遵守2007年出臺的《北京市賓館業治安管理規定》，其中要求“旅館與其所在建築物中的非餐館部分之間有隔離設施”“客房區位獨立區域，與旅館內的娛樂、商業等附屬服務設施分割”，同時還有經營規模、技術標準等制約，導致一些有特色的住宿單位不能申報“北京人家”。
一位在北京經營民宿的業主李先生告訴記者，目前，很多民宿就是利用當地的平房院開展經營，而按照現行規定，不論利用自有或者租賃住房從事民宿旅遊者，都要符合工商、公安、消防、衛生計生、食品藥品監管、環境保護等部門針對社會旅館的管理標準，但這明顯不適用於小規模的民宿，還將會對民宿旅遊發展造成較大影響和制約。
對於如何規範民宿市場？2016年浙江省率先以地方立法的形式重新規定了民宿的範圍和條件，明確指出：民宿的經營規模，單棟房屋客房數不超過15間，建築層數不超過4層，且總建築面積不超過800平方米。民宿的建築設施、消防安全、經營管理都需要符合一定的標準，並交由相關部門發放相應的經營許可或准予申報登記。
今後，我國民宿產業該如何進一步發展？眾多專家表示，隨著市場擴大，供給開始過剩。民宿經營者個體力量相對薄弱，他們將需要聯合營銷活動來抱團取暖。未來，進行規模化、品牌化擴張、提升各自品牌的價值是民宿產業發展的大趨勢。