房地產業作為國民經濟的重要行業之一，一直受到政府、企業乃至上億個家庭的關注，尤其是房價水平以及房價的波動更是牽動著大家的心絃。作為衡量一個國家或地區住房支付能力以及房價水平是否合理的重要依據，房價收入比體現了家庭收入和住房支出之間的量化關係，被世界銀行、聯合國人居署、經合組織、亞洲開發銀行等組織和機構廣泛應用，對住房市場狀況進行評價。
然而，由於各國經濟發展階段不同、文化不同、統計口徑不同，房價收入比在其應用中有著十分嚴格的限定。簡單地參照國際數字，並冠以“國際慣例”、“國際警戒線”等說法並不能真正科學合理地解釋和評價一個國家或地區的房價狀況。
為了衡量我國房價收入比的指標變化情況，根據資料可獲取性以及計算的科學性和合理性，我們對2010年以來全國、分地區及281個地級以上城市的房價收入比進行了計算和動態對比分析，以此對我國分割槽域的住房市場做出相對更加科學合理的評價。
從房價收入比的定義上看，較為簡單，指的是住房價格（套均價格）與居民家庭收入之間的比值。即：
房價收入比=住房價格/居民家庭收入
但在住房價格與居民家庭收入的選取口徑上，不同機構與國家有著較大的差別。例如，世界銀行（2002）將房價收入比定義為平均每套住宅價格與城鎮家庭平均收入之比；聯合國對房價收入比的定義為居住單元的中等自由市場價格（中位數價格）與中等家庭收入之比值。各國由於統計制度的差異，既有通過中位數計算的，也有通過平均數計算的。
在我國，目前尚無住宅中位數的官方價格資料，居民收入的中位數也僅在2013年後才開始釋出，歷史資料缺失，難以進行時間序列對比分析。同時，考慮到與住宅均價資料口徑的一致性，我們對二者均選取平均數作為計算依據。其中，住宅均價採取的是新建住房的平均銷售價格，不考慮住房成交區域結構變化的影響。
在具體計算方法上，我們採用了兩種方法：第一種方法是考慮到不同年份間住房套均面積和居民家庭戶均人口的變化，結果相對更準確，但後期部分統計資料因統計制度改革有缺失，需要進行主觀推算和預測；第二種方法則忽略掉不同年份之間的住戶套均面積和家庭戶均人口的變化，採用相同的套均面積和家庭戶均規模，有關資料均在有關統計年鑑中能整理到，資料更加客觀，計算也更加簡便。
從兩種不同方法的計算結果看，採取兩種不同的計算方法得出的房價收入比較為接近，特別是2008年以來，除少數年份外，二者的差距均在0.2以內。從趨勢上看，二者走勢相同。2009-2014年期間，房價收入比明顯下降。2015年以後，房價收入比整體呈小幅持續上升態勢，除2017年房價收入比有所回落外，其餘年份均保持上升。2018年，按照前述兩種不同計算方法得出的全國房價收入比分別達到8.19和7.96，高於2013-2017年間的水平，表明居民的住房可支付能力實際在下降。
觀察2005-2017年全國城鎮居民家庭戶均規模，我們發現，2013年以前該數值呈平穩下降態勢，由2005年的戶均2.96人下降至2013年2.83人。2014年起，隨著人口政策的調整，城鎮戶均規模小幅回升，至2018年，預計城鎮居民家庭戶均規模為2.88人。
從各年新建商品住宅套均銷售面積資料來看，2008年以前，套均銷售面積基本在110平方米以上，相對較大。2008年後，受“90/70”政策的影響，住宅銷售套均面積有所回落，基本在106平方米左右。2015年起，受三四線城市銷售佔比提升影響，住宅套均面積持續上升，由套均104.1平方米提高到108.4平方米。
綜上分析，利用前述不同計算方法得出的房價收入比在數值上會有一定差距，但趨勢上較為接近，因此在進行時間序列分析上可以選取其中的任何一種方式進行計算和分析。而在影響房價收入比的因素中，住房套均面積和住宅銷售均價與房價收入比成正向關係，在其他因素不變的情況下，套均住房面積或住宅銷售均價上升，房價收入比也隨之上升；家庭戶均規模和居民可支配收入與房價收入比成反向關係，戶均規模上升或者居民可支配收入上升，房價收入比下降。
從省級層面看，如果按套均面積106平方米、家庭戶均規模為2.9人來計算，北京、上海、海南、天津、廣東、浙江等6省市房價收入比較高，分別為20.1、15.6、15.5、13.5、10.6和10.0。其餘省區均在10以下，其中有21個省市區在6-9之間，4個省區房價收入低於6，分別是內蒙古、寧夏、湖南、貴州等。
如果考慮到不同省份間的住宅套均面積差異，以上結果還會有所變化。由於2018年各省市的住宅套均銷售面積資料尚未釋出，我們以2017年的資料為依據來進行測算。測算對比發現，除少數幾個省份排名未變化外，大多數省份排名均出現不同程度的調整，調整的主要原因是不同省份間住房套均面積差異較大，例如雲南、浙江的套均住房面積在120平方米以上，而海南、遼寧、黑龍江、重慶、廣西等省份的套均面積不足95平方米。
對比兩種計算結果的排名，天津排名與海南互換，廣東與浙江的排名互換。雲南由於住宅套均銷售面積偏大（2017年套均面積為121.5平方米，佔各省市首位）的影響，排名出現明顯上升，由此前的排名第15位提升至第8位，上升7位，江蘇、山西等省市也受相同的因素影響排名有所提前，而重慶、黑龍江、遼寧、廣西等省市區受套均銷售面積低於平均水平的影響，房價收入比排名有所下降。
從上表可以看出，如果以不同的方法來計算各省區的房價收入比，其結果會出現一定的偏差。因此，進行地區比較分析時，利用相同的套均面積和戶均規模來計算房價收入比必須十分謹慎。
表1：2018年各地區不同計算口徑下的房價收入比及其排名變化對比
由於同一地區的住宅套均面積和家庭戶均人口規模具有相對的穩定性，波動幅度不大，因此對於同一個地區而言，設定統一的套均面積標準a和戶均人口規模標準來計算房價收入比並進行時間序列分析是可行的。
從各省市房價收入比的變化趨勢（2006-2018年）來看，各地整體基本呈現出先升後降再升的態勢，不同地區變化的時點有所區別。其中天津、廣東、河北的最低點出現在2012年，北京、湖北、遼寧、上海、河南的最低點出現在2014年，其餘省份多在2015年和2016年。下圖是2006年-2018年部分重點省市區的房價收入比變化情況，從圖中可以明顯看出，房價收入比相對較高的地區，不同年度間波動幅度較大，而房價收入比相對偏低的地區，其波動幅度也較小。
如果以2018年各省市區的房價收入比與此前年份相比，由於選取年份不同，其結果也大相大相徑庭。如果與2017年相比，甘肅、天津、河北、廣西等省市區房價收入比出現下降，其餘27個省市區均出現不同程度的上升，其中海南、雲南、重慶、上海、陝西等省市上升幅度較大。如果與2015年相比，則甘肅、寧夏、福建3個省區下降，其餘28個省市區保持上升，其中北京、天津、海南、西藏等省市區升幅較大。將對比時點進一步拉長，與2010年相比，則有22個省市區房價收入比保持下降，其中降幅明顯的有海南、浙江、貴州、寧夏、遼寧、安徽等省市區，其餘9個省市區房價收入比出現上升，其中上升幅度較大的有天津、雲南、西藏、湖北、河北等。
從城市層面看，因2018年仍有大部分城市商品住宅均價資料尚未釋出，我們先以2010年-2017年全國281個地級以上城市（不包括十堰、鄂州、三沙、安順、曲靖、玉溪、保山、昭通、麗江、普洱、臨滄、拉薩、日喀則、昌都、林芝、山南等16個城市）的資料進行分析，然後再對2018年已釋出資料的108個城市進行單獨分析。
分析2010年-2017年281個城市的房價收入比資料發現，不同城市房價收入比差異較大，最小的為3左右，最大的則超過30，城市間分化明顯。下表是房價收入比不同區間的城市個數及佔比情況。
分割槽間看，多數城市的房價收入比在8以內，2017年有83.3%從屬於這一區間，在房價收入比的合理範圍內。但少量城市的房價收入比較高，超過10倍以上，且這些城市的數量在近兩年仍有增加的趨勢，是房地產調控的重點。
2017年，城市房價收入比大於10的城市個數有17個，與2016年持平，比2015年增加4個，分別是深圳、三亞、廈門、北京、珠海、上海、杭州、天津、東莞、海口、汕頭、廊坊、廣州、太原、合肥、石家莊、南京等。從城市分佈上看，主要集中在長三角區域（3個）、珠三角區域（5個）、京津冀區域（4個）以及海南省（1個），在此區域以外的城市有廈門、太原、合肥、石家莊4個城市。以上17個城市也是近年來房地產調控的重點城市。
從趨勢上看，與2016年相比，2017年有61.9%的城市房價收入比上升，其中上升幅度較大的有三亞、杭州、中山、海口、石家莊、太原等城市，上升數值均超過了2個點。有38.1%的城市房價收入比出現下降，其中下降幅度較大的城市有南京、上海、福州、儋州等城市，降幅超過1個點。
從2018年108個城市的房價收入比資料來看，有19個城市房價收入比超過10，其中深圳、三亞、廈門仍位居前三位，有22個城市房價收入比在8-10之間，有34個城市房價收入比在6-8之間，還有33個城市房價收入比在6以內，其中嘉峪關、呼倫貝爾、大慶、畢節、巴中等城市房價收入比較低，分別為3.27、3.66、4.49、4.65、4.68。
從2018年108個城市的變化趨勢看，有85個城市房價收入比上升，其中眉山、汕尾、福州、廈門等城市上升幅度較大，超過2個點，其餘23個城市房價收入比出現下降，其中三亞、汕頭降幅明顯。
在35個大中城市中，2018年房價收入比最高的城市是深圳，最低的是長沙。與2017年相比，27個城市房價收入比上升，8個城市下降。其中，房價收入比上升較快的城市有福州、廈門、南京、昆明、貴陽、呼和浩特、西安、深圳等，分別上升2.4、2.2、1.9、1.9、1.8、1.7、1.7、1.6個點。房價收入比下降較多的城市有鄭州、南寧、南昌、蘭州等城市，分別下降0.8、0.5、0.5、0.3個點。
第一，當前我國房價收入比整體處於中等偏下部位，但近幾年房價收入比上升明顯，與2014年最低點相比，2018年房價收入比累計上升0.69個點，未來房地產調控任務和金融防風險的壓力仍然較大。
第二，不同省份和不同城市間房價收入比差別較大，但由於影響因素較多，不宜進行簡單對比，必須要考慮到其他因素的關係。但房價收入比作為衡量住房價格合理水平的一個重要指標仍然有著重要的意義，特別是在同一地區或城市的不同年份之間，其走勢變化意義重大。
第三，分城市看，我國超過八成城市的房價收入比在8以下，基本在合理範圍之內，剩餘不到兩成的房價收入比高於8，是房地產調控的重點。但對於不同城市的不同特點要具體對待，因城施策，既注重限制性調控手段的快速有效性，又注重基礎制度和經濟手機的慢調控，穩定預期，穩定市場。
第四，居民收入和平均房價作為影響房價收入比變化的最核心因素，二者的漲幅大小決定著房價收入比的變化方向。保持房價收入比相對穩定或者穩步下行的關鍵在於保持居民收入的增幅大於房價的平均漲幅，保持二者的協調發展。
（執筆：高聚輝）