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物流地產屬工業地產範疇，核心關注價值鏈條。 物流地產的載體包括物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等， 其價值鏈核心在於拿地、運營與資金迴流環節。
- 土地供應規範，一線城市短缺： 目前國家關於工業倉儲用地政策已經較為規範，需經過招拍掛手段獲取土地且對後續開發亦有較規範的規定；另外一線城市供給短缺造成了一線周邊二線城市的土地溢位效應；
- 運營收入穩定： 最主要的為長約帶來的租金收入和可能有的管理費；
- 金融屬性較強： 海外地產商非常善於使用私募地產基金以提升槓桿並加快資金迴流。
現代物流地產供應短缺，電商將成需求拉動主力。 對標美國，美國物流設施整體供給為中國的 18.5 倍，人均供給為中國的 79 倍。供給端力有不逮之餘，中國遠超美日的網購滲透率使得電商行業對現代物流地產的需求蓬勃發展。
一超多強外資領先，內資民資迎頭趕上。 從中國的物流地產行業份額上看，外資迄今依舊佔據行業前三，其中普洛斯以超過 55%的市場佔有率遙遙領先。動態觀察，內資民營企業近兩年有上升勢頭，根據戴德樑行資料，截止 2015年底宇培與易商分列行業 4 與 6 位。
外資領跑：多以合資解決拿地問題，基金槓桿加速資金迴流。 海外物流地產企業是中國物流地產業的最大玩家，善於採用合資入股等方式拿地，而大部分的海外開發商都會以私募地產基金方式加快資金週轉。其中以普洛斯規模最大，另有參與者包括嘉民、安博、蓋世理、豐樹、騰飛。
物流地產的核心競爭力在於土地資金成本、產品形態、運營管理。中長期來看，產業利好在於國內網購滲透率額和居民消費升級對於偏高階的消費類倉庫的需求，而土地成本居高不下和大量中低端倉庫充斥市場形成的惡性競爭會對產業形成一定衝擊；此外，經濟下行階段，貨主對倉儲費用日趨敏感也似乎不容忽視的因素；中長期看，物流地產商單純依靠中國經濟增長、土地和人工紅利來大幅盈利的時代已難以維持，所以除了產業大邏輯、倉庫形態和區位經濟的匹配度等巨集觀因素外，
我們建議主要觀測指標包括：倉庫成本、已落定合同、倉儲網路佈局規劃、管理運營團隊、資金成本、倉庫系統 IT 開發和實施能力等，其中管理運營團隊、 IT 解決方案等“軟實力”對客戶供應鏈的優化作用會日趨明顯，這一點在跨境電商物流領域尤為明顯，必將成為未來電商甄選合作方的主要指標。
以下為報告全文：
