全球最大工業地產商普洛斯商業模式研究（轉）

普洛斯創立於1993年，現已發展成為世界領先的工業物流地產投資開發商，財富1000強及標準普爾500家指數公司之一。管理全球20個國家，2,600多個專案，約4,490萬平方米，價值344億美元物流資產，服務客戶超過4,700多個，為眾多世界知名企業提供物流設施及工業廠房租賃服務。2003年4月進入中國，經過4年發展，在國內19個城市投資了近50個物流園。到目前，公司運營設施達到94.9萬平方米，另有53.6萬平方米在建專案。在華物流地產面積佔全球總數的1.7%，公司認為中國市場是世界上潛力最大的物流地產市場，因此正在加速擴充在中國的投資範圍，使中國成為普洛斯在美國本土以外最大的投資地，計劃5-10年內將在華資產提高到公司全球總數10%。

業務模式

普洛斯集中專注投資物流園，重點發展3種細分。海港物流園、臨空物流園及加工基地。一是臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港。二是空港物流軒園：北京首都機場、廣州白雲機場、南京祿口機場青島流亭國際機場。三是加工基地：蘇州工業園、天津經濟開發區、杭州經濟開發區等。

戰略佈局

其佈局集中在渤海經濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區的一、二線城市設點佈局。一線城市包括： 北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和瀋陽。每個樞紐城市開發3至4個物流園區，形成一個物流配送網路。

園區特點

物流園主要產品是雙層、單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設施。除了建設普通物物流園，還建設保稅物流園，通過國家政策扶持，滿足客戶需求，獲得豐厚回報。物流園一般規模都不大。在全球開發的物流園平均面積不到2萬平方米。國內小型物流園佔地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬佔地面積，很少有上千畝的物流園。園區基本採用分期開發，分期開發3-5萬建築平方米的倉儲設施。

客戶定位

客戶分為三大類:一是物流業：如UPS、DHL、聯邦快遞、馬士基。二是製造業：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等。三是零售業，如沃爾瑪和歐尚等。跨國企業都租用了普洛斯遍佈全球的多項倉儲設施，世界1000強企業中近半數是其客戶。

開發模式

開發選址上重點是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機場、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發建設物流中心。獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式。直接投資專案佔35%。與其他機構合資的佔65%。

與其它機構合作。如：與中國最大的倉儲物流企業中國物資儲運總公司合作成立合資公司，比例為雙方各佔50%，中儲出資以土地使用權和倉儲設施注入，普洛斯以現金注入。合資公司進行土地開發、物流倉儲及綜合設施方面合作，及新土地資源投資。合資建設的倉儲中心出售給普洛斯旗下的產業基金，再由中儲向該基金租賃倉儲中心，進行經營運作；或者不出售給基金，而是直接由中儲進行經營，客戶將由普洛斯提供。

盈利模式

普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是房地產開發商。盈利收益來自三大業務部門:地產開發部門,地產運營部門和地產基金管理部門.

地產開發部門。對土地進行一級開發，並把開發建成物流園出售給普洛斯基金，或第三方獲取溢價,或交付地產管理部門用於出租。該部門收入在主營業務收入中佔60%左右,是公司收入最主要的來源,貢獻30%的主營業務利潤。2005年底,該部門旗下有29.4百萬平方英尺的124處工業物流地產處於開發完成階段,23.2百萬平方英尺的72處物流地產處於開發中,以及9869英畝的土地儲備。

  地產運營管理部門:將"物流地產開發業務"部門開發建成的"物流地產"出租取得租賃收入.該部門收入在主營業務收入中雖佔30%,但貢獻50%以上收益。截至2005年底,該部門管理186.7百萬平方英尺的1461處地產,1432處為工業物流地產。
     地產基金管理部門:組織投資者募集資金,收購地產,設立基金,由普洛斯作為
基金經理管理基金以及基金旗下的地產,獲取基金管理費收入和基金分紅收益.普洛斯地產基金主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產.該部門的收入在主營業務收入中佔6%,但貢獻14%的主營業務利潤,是普洛斯盈利性最強的一塊資產之一.截至2005年底,普洛斯管理著14只地產基金，它在這些基金中擁有的權益從11.3%到50%不等.截至2005年底,這14只基金擁有159.8百萬平方英尺的752處工業物流地產。

招商推廣

普洛斯所管理的全球客戶網路與市場網路保證專案能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，並儘可能實現長期的租用。具體專案無需做太多招商推廣工作。

經營評價

公司業務與盈利能力穩步發展（普洛斯歷年盈利狀況）
單位:百萬美元1999年2000年2001年2002年2003年2004年  2005年
淨利潤      180.83  214.48  128.14 248.88  250.67  232.79   396.16
增長               18.61% -40.26% 94.23% 0.72%   -7.13%    70.18%
每股收益     0.96     0.82     0.52    1.2       1.16   1.08   1.76       

普洛斯成功的的借鑑意義

1、業務模式單一實用，成熟，可快速複製。

只專注發展物流園。提供標準化物流設施，開發通用型物流倉儲設施。因此，公司03年進入中國，後擴張速度快速。

2、選址的針對性。

重點選擇沿海地區主要城市周邊重點是臨港、臨空而建。國外專案幾乎都是臨港而建，世界前75大港口中的18個港口裡能找到普洛斯的身影。前期，我司惠州物流專案，想與該公司合作，該公司經過調研後認為專案地址不佳，最終不考慮合作。

3、強大的融資能力為全球擴張打下良好基礎。

依靠三個資金渠道：一是普洛斯在紐約證券交易所上市，可在資本市場上進行融資；二是作為一家房地產投資信託基金（REIT）來運作（按季度向股東定期分紅），管理著14只地產基金，擁有80億美元的管理基金；三是通過銀行貸款。

4、普洛斯所管理的全球客戶網路與市場網路保證了專案能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，並儘可能實現長期的租用。

5、普洛斯在客戶管理方面的祕密武器是ProLogisOperationSystem，這一工具系統囊括了對內部流程和客戶服務的所有管理。該系統從分析客戶的需求和選址入手，對施工過程進行嚴格的成本控制，對預算的管理以及施工建造過程管理都將其用於物流設施建設方面的成本降到最低。在物業交付使用後，系統還將進行客戶管理和物業管理，將每個客戶籤的租約輸入系統，在評估收益風險後簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。

6、由於普洛斯物流園模式的成功運營及背後帶來世界500強的強大吸引力，各地政府非常積極主動邀請該公司進入當地投資，條件非常優越。而公司已要從中加以選擇。

7、物流地產的最大優點在於穩定。物流地產資金投入大，投資回報週期長，一般在10年左右，沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。由於客戶租賃期相對較長，即使是市場波動非常大的情況下，對租金收入的影響相對比較小。

原文:http://blog.soufun.com/21931123/2922239/articledetail.htm