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引言
問我祖先何處來，山西洪洞大槐樹。祖先故居叫什麼，大槐樹上老鸛窩——山西民謠
自從入行房地產研究以來，想詳細梳理人口遷徙的念頭就一直存在，但過去由於資料統計的缺失和時滯，問題一直難以得到準確解釋。慶幸的是，感謝這個移動網際網路迅速發展的時代，藉助BAT帶來的網際網路大資料，全國各個省市區域人口流動的脈絡似乎越來越清晰，我們得以用更加多元化的角度來審視城市人口戰爭，這對於房地產行業城市之間的選擇帶來參考意義。
正文
1、零和博弈——漸行漸近的城市戰爭
內生性人口紅利的趨緩
回顧我國房地產業快速發展的30年，本質是人口紅利加速釋放的30年，這期間我國總人口淨增加了3.24億，其中15歲至64歲的人口數量保持了12年的連續增長，人口紅利的快速釋放也加速了城鄉的聚集，2014年人口密度也比1980年增長了38%，城鎮化率從80年代初不到20%的水平晉升至50%以上，帶動了人口布局的重構，也推動了城市群發展以及房地產行業的需求釋放。
但進入“十二五”末，人口紅利的可持續性已經成為各個學界關注的問題。一方面，人口總量增速開始下行，人口自然增長率已經下降至5%以下，老齡化問題日趨嚴重，另一方面，勞動力人口占比也出現拐頭，撫養比正逐步抬升。我們此前在年度策略中做過測算，主流城市的購房年齡段主要集中於25-34歲和35-44歲，這部分人群從2015年開始，佔比下滑斜率將逐步加大，雖然我們認為在2025年以前，25-44歲人口的總量依然可以穩定在4億左右，但從大趨勢來看，人口紅利的下降已經成為不可迴避的話題。
9%對33%，城市之間的人口爭奪戰
事實上，即使在人口紅利持續釋放的21世紀，城市之間的人口爭奪戰就已經開始。根據北京BCL的街道精度的資料研究，全國39007個鄉鎮街道的平均密度為873人/平方公里，到2010年則上升到977人/平方公里，人口增長的趨勢延續，但是這10年間依然有33%的街道人口密度出現了下降，而出現大幅增長的街道僅有9%。
這說明即使在我國城鎮化程式一直都伴隨著充滿集聚效應和極端分化的過程，這當中城市邊界的增長並不是普惠，而是零和博弈，這個現象將會在未來人口紅利趨緩的過程中日趨明顯，如何在接下來的10年中選對城市，掌握剩餘人口紅利，將是房企面臨的主要問題，因此研究這其中人口遷移的方向和原因是我們這篇報告的價值。
2、中國人口遷移回溯
新中國成立後的一段時間內，由於實行計劃經濟和嚴格的戶籍管理，加上政策不允許農村居民遷入城市，我國的人口遷移和流動數量較少。從80年代開始，從農村向城市轉移的超大規模剩餘勞動力成為全國城鎮化的主體力量，人口紅利得以釋放，因此我們從上世紀80年代開始梳理我國人口遷徙趨勢的變化。
上世紀80年代人口遷移：鄉鎮企業發展推動補償性高峰
在經歷了60-70年代國民經濟的調整和改革後，上世紀80年代進入恢復性城鎮化階段，知識青年和下放幹部返城帶來了城鄉遷移的浪潮，尤其在1984年後，國家逐步放寬對人口遷移的制度限制後，允許農民自理口糧在小城鎮落戶，鄉鎮企業迅速發展，為農村剩餘勞動力向城鎮的轉移創造了條件。據統計，1979年至1981年我國人口省際淨遷入量為626萬人，淨遷出為107萬人，遷移活躍度較70年代明顯提升。
當時的人口遷移表現具備以下特點：
人口遷移還主要集中在省內。1985-1990年全國平均省內遷移率在20-30%左右，其中廣東省省內遷移率達到40%以上；
地區之間的遷移活躍度分化明顯。總遷移率最高的北京達到74.2%，而最低的河南只有12.4%。
流遷人口的活躍也推動各個地區人口區域的變化，直轄市、沿海城市以及部分非農城市開始吸引農村剩餘勞動力，“百萬民工下廣東”的民工潮開始顯現，折射出改革開放程式對我國人口再分佈的直接影響，而中西部省份以及東北省份向東部沿海城市遷移的趨勢也在當時開始形成。
從區域來看，北京、上海、天津、廣東等東部省市的人口吸引力開始初步彰顯，而人口遷出最大的省市包括四川、浙江、黑龍江等中東部區域，“離土又離鄉、進廠又進城”成為當時小城鎮發展模式的典型。
上世紀90年代人口遷移：東部城市群開始形成
1992年鄧小平發表著名的“南方談話”後，90年代伴隨市場經濟建設的神話，人口遷移流動進入快速提升週期。相比80年代，人口遷移流動也出現了一些新的變化：
遷移總量和結構的變化。期間戶籍人口和流動人口遷移量都增長了近4倍，並且非正式遷移（在人口普查中根據戶口登記狀況離析出來的“人戶分離”的人群）對總遷移的貢獻度逐步加大，到2000年，非正式遷移的佔比高達70%，遠遠超過80年代；
人口遷移原因變化。隨著外商直接投資的力度增強以及電子和汽車產業興起，地區經濟發展水平的差異成為人口流遷的核心動力，人口遷移原因也從原來的工作調動、隨遷家屬等轉變為“務工經商”，該部分人群佔比至30%。
90年代人口向東部沿海城市地區的集中化趨勢進一步強化，東部地區遷入人口比重持續增加，而中西部區域人口則保持淨遷出，其中中部地區的人口遷出比例持續擴大，總體流向呈現以中西部人口大省為出發點，以經濟發達的特大中心城市和東部發達省份為目的地。
遷入地分析：全國各地遷出人口中有34.81%的遷入了廣東省，其他遷入人口較多的地區依次為浙江8.75%、上海6.60%、江蘇6.34%、北京5.65%，廣東省、上海、北京等傳統主流區域延續了80年代以來的人口吸納能力，而同時浙江和江蘇異軍突起，其背後也反映了上世紀90年代長三角地區產業集聚效應開始初步顯現。
遷出地分析：按照全國總遷入人口中每100人中來自某地區的頻數，來自四川省的為最多12.76人，依次分別為湖南9.93人，安徽為9.14人，江西為8.25人，河南為7.24人，中西部區域人口成為全國主要輸出點。
整體而言，上海、北京、廣東成為淨遷出地的地區個數最少，而且總淨遷入率最高的三個主要吸納地中心。天津、浙江、福建、新疆為中等淨遷入率型別。安徽、江西、湖北、湖南、廣西、重慶、四川、黑龍江、河南、貴州為高淨遷出率地區；陝西、甘肅、青海、河北、內蒙古、吉林為低淨遷出率省份，除河北省外，其餘都是屬於中西部地區。
90年代的人口遷移可總結為“三大加一小”的中心，三大流動中心分別是廣東省（珠三角）、上海（滬蘇浙閩）、北京，一小是指新疆自治區。比較三大中心的淨遷入流向，北京來自全國各地各個方向，除河北外，其他較分散，包括山東、江蘇，來自中部的河南、安徽、湖北、黑龍江等，而上海主要吸納長三角周邊的江蘇、浙江和安徽等區域人口，廣東吸引的大部分遷移流動人口距離最遠，主要來自經濟較為欠發達的中西部的省份，主要包括湖南、廣西、四川等。新疆由於地理位置獨特以及中央政府西部大開發戰略的實施，開始吸引較多內地人口遷往，但主要來源地仍主要集中在西部和地理位置較近的河南等省份。
21世紀以來人口遷移：馬太效應下中部地區趨於“邊緣化”
人口遷移規模擴大、速度加快
進入21世紀，我國流動人口開始呈現迸發增長的態勢，2010年離開戶口登記地半年以上的人數達到2.61億，其中流動人口數達到2.21億，相對於改革開放初期增長了34倍，其中2010年廣東省流遷人口達到3681萬，甚至超過了1990年全國流遷人口的總數，證明近30年來全國人口流遷規模和速度都是持續強化的。
區域間分化持續擴大，中部地區邊緣化
從省際遷移結構來看，2000年至2010年，強勢區域依舊維持強勢，我國東部地區人口遷入量上佔有絕對優勢，遷入人口占全國遷移總人口的比重達到了82.4%，而西部中部分別僅佔12.1%和6.5%。細化來看：
東部超大省市繼續傲視其他區域。北京、上海、天津三大超大城市的淨遷移人口比重從2000年的17.5%、18.2%和6.6%增長到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%，馬太效應明顯。六普期間人口淨流入規模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇全部來自於東部地區。
中部區域首次成為全部淨遷出地區。在山西從五普的淨遷入變成淨遷出後，中部地區全部變成淨遷出地區，尤其安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區的淨遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽淨遷出人口比重佔到15.0%，為全國最主要人口遷出中心。
西部地區仍存在一定程度凝聚力。在東部地區強大集聚效應下，西部有大量人口遷出，但寧夏、青海、西藏、新疆等地區依然保持淨遷入，說明西部內部依然具備較強凝聚力。
分割槽域遷移趨勢來看，東部地區主要表現出的是區域內部的遷入和遷出，其中內部遷移比例達到75.7%，中部地區作為主要人口遷出地，其遷出人口占到了全國省際遷移總人口的32.1%，而遷出的人口中87.0%遷入了東部，為東部人口的主要貢獻者。西部地區與中部地區類似，但其內部遷移的人口接近遷往中部地區的3倍，更多體現出區域內部遷移的趨勢。
遷移中心發生微妙改變
21世紀後，全國人口遷移中心發生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、浙江、天津、福建和江蘇人口吸引作用繼續提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降，新疆則失去了遷移中心的地位。
從遷移中心人口來源來看，隨著交通工具升級以及產業重心的轉移，各個地區的人口構成也開始體現出變化：上海：“六普”上海的主要吸納地區從江西和浙江變成了湖北和河南，主要在於江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京：北京“六普”期間黑龍江取代四川成為主要被吸引地區，天津則沒有發生大的變化，環渤海成為北京天津區域主要人口來源：浙江：浙江吸引人口中，河南人口大幅增加，取代了五普期間的湖北；廣東：廣東省人口來源中河南取代了江西；福建：福建區域吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口占比也大幅提升。
人口遷徙是主導房地產市場的唯一要素
人口遷徙的集聚效應也直接導致了房地產市場結構的分化，據我們統計2014年，東部地區、中部地區和西部地區實現的房地產銷售金額分別為59%、23%和18%，銷售面積分別為48%、30%和22%，東部地區在房地產市場上的集中度也和人口遷徙趨勢相匹配。
需要指出的一點是，回顧過去近20年，東部地區無論是在房地產開發投資還是成交量的集中度都是持續下降的，這點看上去似乎和我們所看到的人口向東部一往無前的集中趨勢有所不符，但解釋起來非常容易。過去十年東部地區房地產開發較為領先，市場成熟度以及土地開發成本皆較高，而隨著商品房市場的發展，開發商逐步將市場擴充至成熟度較低的中西部地區，尤其在2009年左右開發商普遍將重心轉移至中部地區的三四線城市，這也是我們看到2010年左右中部地區投資佔比明顯提升的主因，但由於這些城市大部分為人口淨流出城市，在首批剛性需求被滿足後，市場後續乏力的效應開始逐步顯現，這也證明，追求人口淨流入的城市是尋求房地產市場持續發展的唯一路徑。我們認為在未來，中西部地區的成交以及投資份額將很難擴大，我們已經觀察到2015年至今，東部地區開發投資的份額已經重新開始回升。
3、人口遷徙規律梳理
最早對人口遷移進行研究的學者是英國的雷文斯坦（E.Ravenstien）。他於1880年發表的一篇題為“人口遷移之規律”的論文。在這篇論文中，他提出了七條規律，主要是：1、人口的遷移主要是短距離的，方向是朝工商業發達的城市的；2、流動的人口首先遷居到城鎮的周圍地帶，然後又遷居到城鎮裡面；3、全國各地的流動都是相似的，即農村人口向城市集中；4、每一次大的人口遷移也帶來了作為補償的反向流動；5、長距離的流動基本上是向大城市的流動；6、城市居民與農村居民相比，流動率要低得多；7、女性流動率要高於男性。在此基礎上，美國學者E.S.Lee提出了系統的人口遷移理論——“推拉理論”。他首次劃分了影響遷移的因素，並把它分為“推力”和“拉力”兩個方面，前者是消極因素，促使移民離開原居住地；後者是積極因素，吸引懷著改善生活願望的移民遷入新的居住地。
從我國情況來看，影響人口遷移的原因較為複雜，其中涉及區域環境、經濟因素、社會文化等多元角度，國內也多有文獻對此作出解釋。根據我們掌握的資料整理，我們認為國內人口遷徙與“推拉理論”中的部分規律相當符合，可以將人口遷移的“拉力”簡要歸結為三點，即經濟因素、距離因素以及資源吸引力，其中經濟因素是最關鍵的核心，而房價，可能從來都不是一個影響的主要因素。
經濟因素：對生活改善的憧憬
從經濟角度，遷移人口的遷移決策主要受兩方面影響，一方面在於遷移目的地的經濟發展趨勢，另一方面則受到遷移人口所處地區與目的地之間的經濟差距大小影響，追求更高的工資水平和就業機會是主導因素。根據調查，我國因務工經商而遷移的人口比重從80年代的7.9%上升至2010年的45.1%，成為全國遷移的最核心原因，而其他如婚姻嫁娶、學習培訓、投靠親友等非經濟因素佔比皆出現明顯下降。
我們比較了各個地區工資收入水平和淨遷入人口的關係，結果顯示兩者呈現非常明顯的正相關，證明具備較高的經濟發展水平的地區對遷移人口產生巨大的吸引力。北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建等省份的平均工資相對較高，也帶來更多的人口匯入，其中來源地和遷入地之間的工資差距是助推人口流動的核心因素。
值得關注的是廣東省作為21世紀以來人口匯入規模最大的省份，平均工資卻明顯低於北京、上海以及深圳等區域，僅相對高於河南、湖南等人口遷出地，這實質上反映了廣東省的人口匯入結構中綜合素質相對低於其他主流城市，同時也印證了廣東省中大部分城市並不是人口遷移的最終站，而是人口反遷的中轉站。
距離因素：遷移成本的控制
Cindy Fan曾經通過模型證明人口遷徙地區差異效果隨著地域空間距離的長短差異而發生變動，說明人口遷移和空間距離存在聯絡。根據美國的普查局統計，在其遷移人口中，61%會留在原縣區（美國州以下最大的行政區），在一個州不同縣區間遷移的佔19%，而在不同州之間遷移的僅佔16%。我國鐵路是遷移人口最主要使用的交通工具，遷移人口在跨省際遷移時會以省會城市為遷移核心城市，然後再向相鄰經濟圈擴散，因此我們整理了我國各省省會之間的站間里程來分析遷移人口及所吸引地區之間的距離。
分割槽域而言，以北京、天津為代表的環渤海經濟圈的人口遷移主要以區域內部遷移為主，吸引的是各省之間的人口，如河南、河北和山東等。上海、浙江等長三角地區吸引人口相對較遠，而珠三角對人口吸引輻射作用最強，除了湖南是毗鄰省份，其餘四川、重慶等皆是來自於距離較遠的省份。而從遷出省份來看，除了安徽省遷入省份主要為江蘇、上海等毗鄰省份，其他河南、湖北、湖南、四川等省份均選擇空間距離較遠的省份。
但除了這些主要遷入地區和遷出地區，大部分省份的遷移距離都是空間距離較近，與吸引中心毗鄰的省份，這點也得到支付寶大資料的印證，資料顯示，2014年春運期間，十大最熱線路分別為：廣東—湖南、廣東—湖北、北京—河北、廣東—廣西、上海—江蘇、廣東—四川、廣東—江西、廣東—河南、江蘇—安徽、浙江—安徽，除了廣東省，其他區域皆是毗鄰省份之間的遷移，外出生活的使用者中以離家200—800公里最為集中。
資源因素：向教育資源集中
區域資源因素包含多種要素，包括城市基礎設施配套、醫療設施、教育設施等，其中尤其教育資源決定了一個區域高素質勞動力以及購買力的潛在供給。我們整理了21世紀以來遷移人口文化素質的差異和變化，發現近年來不同教育程度的勞動力在遷移選擇上也是出現了分化：
受過初等教育的人口省際遷移活躍度更高。全國省際遷移人口中，初等教育以下的人口比重有所提高，而受過中高等教育遷移人口的比重明顯下降，顯示遷移人群主要以城鎮化過程中的農業人口為主。
高等教育人口更偏向於省內遷移。六普中具有高等學歷人口省內遷移比重上升了6.4個百分點，而省際遷移比重下降了3.6個百分點。在省際遷移人口中，只有天津和陝西受過高等教育人口的佔比提升，全國其他省份人口都出現下降趨勢。
區域上看，東部地區受過高等教育的遷移人口以省內遷移為主。北京、上海、天津等受過高等教育的人口比重上升幅度最大，而中西部地區高等教育人口更偏向於省際遷移，江西、陝西、湖北等省份比重相對更高。
房價因素：從來都不是主因
如我們此前整理，追求更好的工作、更高的工資改善生活是我國人口遷移最重要的原因，而相對能提供更好的工作環境的區域往往意味著更高的房價和房租，因此對於作為一個理性經濟人而言，在考慮區域拉力的時候，房價等要素並不是其考慮的首要因素。我們統計了美國在21世紀初人口遷徙的主要原因，其中主要包括工作遷移、婚姻變化、住房原因、氣候條件等，其中住房原因、家庭變化、工作變化是美國人遷徙的核心要素，而其中住房原因中，美國人主要因為買新房和改善住房等，為了更便宜的住房佔比僅僅10%，這也印證了我們此前的總結。
人口遷徙模式分類
根據以上資訊我們對我國人口遷移的模式進行了分類，主要分為四大類：
第一類：超大城市集聚模式
我國東部沿海城市北京、上海、天津、廣東是這類模式的主要代表（深圳包含於廣東省），這種模式的主要特點在於，已經實現高度的城市化程式，就業非農化任務基本完成，城鎮化速度逐步放緩，而人口處於高強度匯入狀態，但其中短期遷移人口比重較小，遷移流動人口具備較強的長期居留意願。即使從制度因素來看，這些區域往往執行較嚴苛的“條件戶籍”，但並不能阻止跨省戶籍的遷入，背後反映的是全國大量高素質人力資本的不斷注入。
第二類：外來農業人口匯入模式
江蘇、浙江、福建和廣東等省份是這種模式的代表。這些地區具備相對較高的城鎮化水平（低於第一種模式），處於快速增長城鎮化階段，人口處於淨遷入狀態，但人口沉澱性不強，農業戶口人口的遷移比重較高，意味著這些地區未來常住人口市民化任務的艱鉅。這些地區往往是城市群人口集聚的次中心和農業轉出人口“階梯型遷移”中以城市群核心城市為終極目標的“中間站”。
第三類：內生城鎮化模式
河北、山東、河南、山西、陝西等非核心地區以及廣西、貴州、青海、寧夏等中西部區域是這種模式的代表，這些地區城鎮化水平略低於全國平均水平，城鎮化發展速度溫和，相對而言人口遷移活動強度較低（人口遷入遷出基本平衡），尤其跨省遷移和短期增量遷移比重較低，而長期遷移人口沉澱性較強。這種模式整體處於前兩種模式的第三圈層，為前兩種模式輸送人口，而自身城鎮化則大幅度依靠自身內生增長和城鄉之間的內部遷移。
第四類：人口逆遷徙模式
我們將東三省、內蒙古、江西、湖南、重慶、四川、安徽等省份劃分為這種模式。這些地區城鎮化水平處於全國中位數，雖然過去十年人口遷出現象非常明顯，大部分都是中部人口輸出地，尤其是農業戶籍人口，但是自身的經濟發展以及城鎮化特色也吸引了省內城鄉遷移以及外出人口迴流。2000年-2010年地區為戶籍所在地和常住地的外來人口比重均有所下降，印證這些地區戶籍人口存在比較明顯的返回式遷移。
4、大資料角度的細化審視
在大資料風起雲湧的今天，我們也根據騰訊、360、百度等掌握的LBS資料來進一步審視當前中國人口遷移的最新格局，這無論是對於從業者還是房企而言，都可能帶來一些借鑑意義。分析主要按資料來源和針對的人口分為普通人群和高素質人群。
普通人群
我們普通人群的資料來源百度遷徙，通過對2015年春節前7天資料的整理，我們梳理出最新2015年以來全國人口遷徙的偏好：
全國人口遷移的集中度趨於提升，胡煥庸線維持。我們統計了前十大遷出城市和遷入城市的集中度，其中遷出城市人口規模的集中度只有後者的一半，這點與我們此前提到的33%和9%一致，人口向核心區域集中的態勢依然維持，同時我國1935年以來的胡煥庸線格局並未發生明顯改變。
主流人口遷入城市依然全部來自於三大經濟圈。春節前十大人口遷出城市分別為北京、上海、深圳、東莞、廣州、杭州、天津、佛山，全部來自於環渤海、長三角和珠三角三大城市群，近30年以來人口集聚的馬太效應依然持續。
最主要人口遷出城市皆為中西部省市的人口富裕城市，但非省會城市。春節前前十大遷入城市分別為重慶、北京、贛州、上海、阜陽、玉林、周口、上饒，其中除了北京和上海，其餘城市皆為中西部人口輸出大省的城市。重慶、贛州、阜陽等都分別是四川區域、江西省、安徽省人口最多的城市，玉林則為廣西最大的僑鄉。
對於大部分主流遷出城市而言，省會城市或者區域核心城市是第一目的地，其次是北京上海深圳等一線城市。除了重慶、北京、上海等全國性的輻射力，其他主要遷出城市的人口第一目的地都是其省會及核心城市，同時一線城市也都出現在其前十大流入城市名單。這也印證了人口遷移的一般規律，尤其農村人口首先向城市群的次中心集聚，然後再向核心城市遷移，對於部分人口淨流出省份的單核城市而言，這種吸納能力往往顯得更強。
高素質人群
我們主要以大學生為高素質人群的遷移標的，資料來自於螞蟻金服，通過對全國2325所高校近5年的畢業生進行分析。根據大資料分析，在過去五屆大學生中，畢業時更換城市已經成為主流，有59%的畢業生在就業時選擇了離開學校所在城市，但大部分依然留在省內，省際遷移比重僅為31%。
從規模來看，全國各個區域的大學生吸納量和擁有的高校數量高度一致，東部省市擁有917所高校，吸納了全國近57%的大學生，中部區域擁有678所高校，吸納了全國27%的大學生，西部區域擁有482所，吸納了剩餘的18%的大學生。東部核心城市以及區域實際上掌握了全國六成的潛在高素質人口。
從巨集觀遷徙方向來看，大學生的流向與總體人口流動方向基本一致，整體依然呈現中西部向東部流動的格局，但其中個別省份的偏好度則開始發生變化：
遷移中心大學生吸引力分化。在我們之前梳理的遷移中心區域中，廣東省、浙江省和上海市分別以12.61%、4.64%和1.71%成為淨流入率最高的前三大區域，而北京則成為大學生流動性最大的城市，其流入率和流出率皆為7.6%，凸顯高素質人口對於北京取捨的糾結。
部分中西部區域出現大學生淨流入。根據資料，內蒙古、新疆和貴州省成為大學生淨流入的省份，分列排行榜5、6、7位，這和我們之前觀察到的淨流出情況不同，說明近幾年中西部人口流失呈現一定程度的止血態勢，高素質人口的匯入也為這些省市的經濟發展帶來契機。
除了武漢，大學生遷移也大都是省內遷移。資料顯示，大學生從學校到工作地點最熱門的五大線路是廣州、南京、杭州、福州和武漢，其中除了武漢，所有遷移都集中學校周邊，如廣州—佛山、廣州—深圳、杭州—寧波等，這點也與我們此前論述的高素質人群偏向省內遷移一致。
各省市之間大學生沉澱率分化較大。畢業以後大學生是在省內工作還是省際遷移，從某種角度上也說明了省市產業結構、工資水平等多種因素對大學生的吸引力，根據資料，最具吸引力的省市前十分別為：廣東、浙江、新疆、內蒙古、山東、雲南、江蘇、江西、河南和福建，而沉澱率最低的十大省市分別為西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重慶、上海、黑龍江。
值得注意的是，我國四大直轄市全部出現在最低的名單中，一方面說明競爭激烈下大學生的取捨，同時另一方面也凸顯出高生活成本下逃離北上深的歷史命題。而吉林、黑龍江等東北省的上榜也證明過去老工業形態下城市競爭力的喪失，與我們觀察到的東三省人口流出一致。
省市間潛在高素質人口供給的差異。我們用各省市大學新增大學生/離開大學生的比重來計算省市之間大學生供給的差異。供給增速最高的十大省份分別是，廣東、新疆、青海、寧夏、浙江、內蒙古、貴州、上海、西藏、雲南，其中除了廣東、浙江和上海一如既往的優秀，其他全部為中西部省份，我們認為這其中一方面和基數有關，另一方面也印證了當前西部大開發以及“一帶一路”政策下相關教育資源的側重。而供給增速最低的十大省市分別為：湖北、湖南、吉林、黑龍江、山西、遼寧、天津、安徽、重慶、四川，其中除了天津，全部是人口輸出大省，東三省皆上榜，也顯示出這些省市人口外遷後帶來的高素質人口潛在供應下降。
從高素質人口的競爭格局上，我們認為同時具備增長率和沉澱率的省份將在未來具備更強的競爭力，其中廣東省以511%的增量以及85%的沉澱率遙遙領先，而中西部省份如內蒙古、新疆、青海、寧夏、貴州等西部省份成為黑馬，未來值得關注，除此之外，浙江、山西、河北、福建、上海等區域在高素質人口方面具備競爭力，而東三省、湖南湖北、海南等區域在這方面相對較弱，值得警惕。
5、房地產區域選擇思考——把握人口遷移的脈絡
區域發展機遇分析
如我們此前所述，過去十年人口紅利帶來的房地產市場機遇可能漸行漸遠，未來房地產區域的選擇需要更加重視區域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是兵家必爭之地。基於報告中我們掌握的資料，我們對全國所有區域進行了量化排序，主要影響因子包括：六普期間人口遷移意願（傳統人口吸引力）、人口自然增長率（人口內生潛力）、大學教育競爭力（高素質人口吸引力）、大學生沉澱率（綜合產業吸引力以及房屋購買力）、大學生增長率（潛在供給），由此來評判區域未來的潛力，這個潛力也算是從一個較新的角度，來為房企未來選擇提供一個參考：
綜合來看，廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等傳統東部省市依然具備較強的人口競爭力及未來高素質人口供給，山東、河北依靠較強的教育資源在大學生沉澱層面佔據先機，同時也受益於京津冀的輻射。而安徽、四川、湖南湖北、東北黑龍江、吉林則相對吸引力較低，不但人口流出嚴重，在大學生吸引力方面也較為薄弱，也從側面證明了區域產業升級已經迫在眉睫。根據表格我們也按先後順序對房地產企業選擇人口吸引力區域給出了排序：
優先選擇：一線城市仍具備廣闊空間
從人口發展空間角度，我們認為東部一線城市北上廣深等區域依然具備廣闊的空間，這些區域經濟發展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區域經濟的復甦，可以憑藉歷史形成的優勢，長期享受外來優質人口流入帶來的人口紅利，具體人口增長空間我們會在下一節詳細闡述。
其次選擇：城市次中心核心城市和國家戰略區域
廣東、浙江、福建、江蘇、廣東等區域處於或者緊鄰三大經濟圈，城鎮化程式相對完善但仍存在空間，周邊省份農村勞動力充裕，同時豐富的資源對高素質人口具備較強的吸引力，這些省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市如蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續發展空間。同時我們建議關注具備國家戰略支援的區域，如京津冀、長江經濟帶、一帶一路等國家戰略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。
再者選擇：人口返遷的省會城市和區域單核城市
我們主要建議關注重慶、四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區域的單核城市，這些省份全都是人口匯出型區域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往並沒有受到人口遷出的困擾，同時務工人員的返回式遷移是這些區域得以發展的動力，結合本地農村人口的城鎮化，這些區域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。
警惕選擇：所有人口淨流出省份的非核心城市
根據BCL的統計，全國過去人口流出最嚴重的區域有兩個：
西部的川渝黔連綿區，除了成都、重慶、貴陽等少數中心城市外的區域；
東部的浙西南-閩西連綿區，該區域以山區為主，人口密度不高，經濟相對不夠發達，人口容易流向附近的珠三角和長三角。
對於大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，外出人口在18個省轄市並不是均勻分佈而是有明顯的地域特徵，全省只有省會鄭州市是淨流入地區，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區。河南並不會是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省市單核城市成長的背後是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發商需要警惕的。
重點一二線城市人口接近飽和了嗎？
關於重點一二線城市人口飽和度的問題一直是市場關注的重點，學界也有多方面討論，在這裡我們不打算再用傳統的國際人口密度來橫向比較，而是用一個美妙的公式來回答這個問題——Zipf法則。
在區域經濟學中，Zipf法則描述的是在一個國家，其人口數量排名第二的城市，是排名第一的城市人口的二分之一；排名第三的城市，是排名第一城市人口的三分之一。用數學公式表示如下：
可以理解為一個城市的人口排名和該城市的人口總數的排名應該等於一個固定值，各個城市人口排名的對數就應當與人口規模的對數成嚴格的負相關關係。
多個文獻顯示，美國以及十九世紀的中國和日本高度符合Zipf法則。根據Kenneth T. Rosen測算，1970年代的44個國家做了類似的檢驗，結果顯示Zipf法則全部成立——用城市人口對數來擬合城市排名對數，絕大部分國家的擬合優度都大於0.98。
根據公式，我們用2013年中國人口的資料對Zipf法則進行了實驗，計算每一個地級市市轄區的城鎮人口數量，結果顯示效果非常顯著，擬合優度達到0.95。但是從圖表上看，在人口數量少於500萬以下的城市中，Zipf法則基本成立，而在人口多於500萬的大型城市而言，人口要比公式擬合的要少，而且人口越多的城市偏離預測線越遠。
之所以中國越大的城市越偏離Zipf法則的預測，核心在於中國大型城市在發展過程中受到了人為的限制，主要包括：戶籍制度、大城市土地供應控制，以及一直以來我國對於500萬以上人口特大城市人口規模的限制，這些導致的直接結果就是特大城市人口發展速度比正常要慢。
假設不存在框架性的限制，我國這些特大城市人口需要增長多少才能迴歸Zipf法則的預測線呢？我們也做了測算，結果顯示，重慶、上海、北京、天津、成都、廣州、深圳的人口分別需要再增長1620萬、712萬、383萬、658萬、453萬、409萬和388萬才能符合Zipf法則，當然這個資料並不具備實質意義，但至少說明了當前重點一二線城市人口依然存在相當規模的提升空間，人口遷移的趨勢仍將繼續，因此對於開發商而言，不應再為重點一二線城市的人口飽和度猶豫。
中信建投房地產小組